执行拍卖程序中买卖不破租赁

租赁物租前已设立抵押权或被法院查封，由此产生的所有权变动，将不能适用“买卖不破租赁”的规则。

我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这就是通常所说的“买卖不破租赁”原则的法律依据。

那么，在民事强制执行过程中尤其是强制拍卖中是否适用该原则，如何适用该原则呢?这需要正确认识强制拍卖与“买卖不破租赁”原则之间的关系。

民事强制执行是人民法院运用国家强制力，依法定条件和程序，对经生效法律文书确认的当事人的债权予以公力救济而进行的司法活动。

强制拍卖作为民事强制执行过程中的一种执行措施，是法院以国家公权力介入当事人之间的民商事纠纷，基于法律赋予的职权强行对抵押物予以处置从而实现生效法律文书所确定的债权的一种措施。

而《合同法》所规定的“买卖不破租赁”原则，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，它与强制拍卖最大的不同就在于强制拍卖过程中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。

那么，《合同法》第二百二十九条所规定的“所有权变动”是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来看，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的所有权变动。

从条文的规定来看，并没有限制适用所有权变动的种类，因此，不论何种原因发生的所有权变动，都应当适用该条款。

这也可以从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定中得到印证，该条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”也就是说，拍卖所引起的所有权变动，原则上不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

但是，最高人民法院又在该条规定中规定了例外情形，即如果拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

这就是说，如果在拍卖财产上的租赁权设立在先，抵押权设立在后，租赁权应当优先保护，拍卖后该租赁权不因拍卖而消灭；

相反，如果抵押权设立在先，租赁权设立在后，设立在后的租赁权不能影响设立在先的抵押权的实现。

如果租赁权继续存在于拍卖财产上会导致拍卖的价款过低，影响抵押权的实现，人民法院应当将该租赁权依法除去后进行拍卖。

法律之所以如此规定，是基于民法中的物权优先原则，该原则包括两个方面，一是当物权与债权并存时，物权优先于债权，如享有担保物权的债权人比普通债权人享有优先受偿的权利；

二是同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优于后设立的物权，这是物权相互间的优先效力，抵押权属于担保物权，租赁权虽然在性质上属于债权，但是由于合同法中规定了“买卖不破租赁”原则使之具有了物权的效力，这称为租赁权的物权化。

因此，根据物权优先原则，租赁权设立在先，抵押权设立在后，就应优先保护租赁权；

相反，抵押权设立在先而租赁权设立在后，就应优先保护抵押权。

综上所述，强制拍卖中是否适用“买卖不破租赁”原则的关键在于租赁权设立在先还是抵押权设立在先。

另外，需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；

如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。