房屋转租应当注意什么问题

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案情简介：刘某于2010年3月20日与店主张某的岳父A签订了《店面出租合同》，合同约定了租期从2010年4月1日至2011年3月30日止以及刘某在租期内无权转租等内容。2011年2月，袁某得知刘某承租的店面要转让，便于2011年3月6日与刘某签订了一份协议，约定刘某将店面的经营权转让给袁某等事宜，但未约定租期；袁某支付给刘某转让费3.85万元。2011年4月，因合同到期，店主张某要求收回店面，遂袁某，要求袁某搬出店面并赔偿相关损失。后经判决确认：袁某与刘某签订的转让协议无效，判令袁某搬出店面，并按每月680元租金支付给张某。袁某在该店内从2011年3月经营至2012年1月。判决：应当认定转租无效经审理认为，袁某与刘某签订的转让协议经判决认定为无效合同，刘某收取的3.85万元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。同时，袁某在与刘某协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及刘某有无转让权，因其疏忽没有了解，袁某对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担相应的责任；刘某明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任。考虑到袁某已经营了约10个月，酌定由其承担30%的责任为宜。袁某要求刘某赔偿损失，但未提供任何损失证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决： 一、刘某返还袁某店面转让费3.85万元的70%即26950元，其余损失由袁某自行负担； 二、驳回袁某的其他诉讼请求。律师说法：如何认定房屋转让费的性质房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但刘某与袁某签订的转让其承租的房屋经营权合同并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，当事人表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。现因次承租人袁某未与房主就租赁房屋事宜达成一致，导致转让行为无效，该转让费应按无效合同的后果进行处理。房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。应当区分店面转让费用的性质，即该费用具体包含有哪些项目。根据市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，而不同性质的费用有不同的处理原则。应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租店面主要目的也就是为了经营活动，这就要求次承租人在转租的店面内进行了经营活动，故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在承租人及次承租人间的负担比例的主要因素。

[律师回复] 解答如下, 　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给 第三人，从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：　　 1、转租人与次承租人之间的法律关系　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。　　应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。　　 2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系　　 (1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。　　 (2)次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第224条规定的，“ 第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。　　 3、出租人与次承租人之间的法律关系　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。　　这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：　　 第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;　　 第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。　　在原租赁合同中止后，发生两种法律结果， 第一是根据《解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止， 第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。　　因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。《解释》在第18条作出规定，“房屋租赁合同中止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。”学者认为，这样的规定尚不全面，因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话，次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的话，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话，那么，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担，因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 注意因原承租人要返回原地的情形：对于原承租客要返回原地工作而不能租赁原住房，而采取的转租方式，其实际上是想减少原承租人因终止合同而要承担的违约补偿。一般情况下，除在原合同补充条款中同意承租人转租外，在租赁期限内要转租的： 第 一，要征得原出租人的书面同意方可将该房屋部分或全部转租他人。 第 二，要注意转租的期限不能超过原租赁期限。 第 三，转租后如转租的租金大于原来租金，则双方可约定如何分配。 第 四，承租人转租房屋，应按规定与转承租方签订书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案。 第 五，转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)私房转租的前提 私房转租的前提是必须经原出租人同意。 其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋;如果房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，视作承租人违约。不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。 (二)不得转租的情况 下列情况不得转租： 1、承租人拖欠租金的; 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。 为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述两种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。 (三)其他注意事项 此外，还应注意两点： 1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。 2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。 (四)私房转租租金的确定

[律师回复] 解答如下, 我国合同法对权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，由于在社会经济生活中，租赁权转让的行为大量存在，因此，掌握这一法律行为的实质对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有其重要的实践意义。租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。在我国，司法实践中最为典型的租赁权转让就是“换房”，即承租人与第三人协商一致并经出租人同意后，由承租人将使用的房屋交付给第三人。换房按其法律性质来说是在原租赁合同终止的同时，订立另一个权利义务相同的租赁合同，或者也可以看做承租人的变更，实质上是转让租赁权的一种行为。换房后，原承租人退出租赁合同，出租人和新承租人建立租赁关系。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。由此可见，租赁权转让和转租是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别是十分重要的。虽然从权利义务转让的角度看，转租是对部分权利义务的转让，而租赁权转让是对全部权利义务的转让，但因此将转租作为租赁权转让的一种形式的认识是不正确的。让我们来看这样一个例子：甲将一块给乙使用并保证供水供电，而乙又经甲同意将土地以相同条件租给了丙，此后，由丙直接向甲履行合同义务。在合同履行，甲经常停水断电，给丙生产经营造成损失。如果认定乙的行为是转租，则甲应向丙承担侵权责任；如果认定乙的行为是租赁权转让，则甲应向丙承担违约责任。由此可见，由于法律关系性质的认定不同，适用法律和处理结果也会大相径庭。因此在立法上应确立租赁权转让的概念，以明晰法律关系。那么在设立租赁权转让的法律规定时应以什么为成立要件呢各个国家法律对此规定不一。大体上分为两类：一类是限制主义模式，即非经出租人同意，承租人不得转让租赁权。德国民法对租赁权的转让亦未作明文规定，但在解释上认为非经出租人同意，不得为之。《日本民法典》第612条第1项规定：“承租人非有出租人承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”另一类系自由主义模式。《法国民法典》第1717条规定：“承租人有转租或以租赁权让于他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。”法国的司法实践还认为，即使当事人间有禁止的约定者，但出租人在无正当理由的情况下行使拒绝权，构成权利滥用。《奥地利民法典》规定了承租人的转租权，解释上认为租赁权的转让也可准用。我国合同法只在第二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形。即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，合同法未作明文规定。笔者认为，虽然租赁权是一种合同债权，但租赁权的转让并非仅仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，根据民法通则第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的应取得合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。依此，租赁权的转让也须经合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件，这样才符合立法精神，同时能够稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。因此，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者其后经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为合法转让，否则为不合法转让。在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，如果租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让第三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按合同法中租赁合同一节的规定来确定。如果租赁权的转让未经出租人同意，受让第三人作为原告要求维护其租赁合同权利的，由于转让行为不发生效力，应以原承租人作为被告，根据缔约过失确定双方各自的责任；当出租人作为原告要求维护其合同权利时，应以原承租人作为被告，因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物的违约行为，侵害了出租人的财产权益，出租人有权选择依照合同法要求原承租人承担违约责任或者是依照其他法律要求承担侵权责任，此属侵权责任与违约责任的竞合；如出租人就此提起侵权之诉，可把原承租人和受让人作为共同被告，要求确认他们签订的租赁权转让合同无效，并可以要求他们赔偿损失。