我想咨询一下农村土地使用权怎么流转

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。具体选择何种方式流转土地承包经营权，作为承包方有完全的自主决定权。 土地承包经营权流转的模式有哪些 ⑴转包 转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种和经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。在通常情况下，受转包人要向转包人即土地承包经营权人支付转包费。 ⑵出租 出租是指土地承包经营权人作为出租人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同，发包方和承包方的权利义务不变。 ⑶互换 互换是指承包人之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换从表面上看是地块的交换，但从性质上看，是由交换承包土地引起的权利义务本身的交换。权利义务交换后，原有的发包人与承包人的关系，变为发包人与互换后的承包人的关系。互换后的土地承包经营权人要履行互换前原土地承包人应负担的义务。且土地承包经营权的互换只能在同一集体经济组织内部进行。 ⑷转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包人确立新的承包关系，原承包人与发包人在该土地上的承包关系即行终止。土地承包经营权受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。 ⑸抵押 ⑹入股 《农村土地承包法》规定的入股流转方式有两种： 第一种是指入股方式，即“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该入股流转方式仅指以家庭承包方式取得承包经营权的承包方之间，各自将承包经营权以相互入股的形式组织在一起，从事农业合作生产。而不是将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，或者将土地承包经营权作为投资成立新的农业经营公司。 第二种是入股流转方式，即通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地等承包经营权，承包人可以将其量化为股份，投入到从事农业生产的公司，或者作为投资成立农业生产经营公司。 ⑺继承 因继承而发生的土地承包经营权的流转仅限于两种情形：其一是林地承包经营权的继承;其二是指根据该法第50条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以继续承包，即继承人可以通过继承取得剩余承包期内的土地承包经营权。但对于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包经营权的继承问题，该法未作规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村土地使用权流转合同范本 农村土地流转合同范本 甲方： 乙方： 为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。 一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。 二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。 三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。 四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。 五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。 乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。 在承包期内乙方有权转让土地使用权。 六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。 七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。 ①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。 ②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。 ③、一方违约，使合同无法履行的。 ④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。 ⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。 ⑥、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终 止，甲乙双方不负违约责任。 八、违约责任 ①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。 ②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。 ③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。 九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。 本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。 十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。 甲方： 乙方： ____月____日

[律师回复] 我国以土地作为课税对象或征费对象的税费主要有13项。涉及的税种有耕地占用税、固定资产投资方向调节税、土地增值税、营业税、城建税、印花税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税等10个，其中固定资产投资方向调节税目前停征，实际上现有税收制度中有9个税种涉及到土地资源。涉及的收费或基金项目有新增建设用地有偿使用费、国有土地使用出让金、教育费附加等3项，其中土地出让金收入是整个收费甚至是全部土地税费中的“大头”。2009年，土地增值税、耕地占用税、契税和城镇土地使用税4项税种合计4008.38亿元，占到全部税收收入的6.74%，而同期通过招拍挂形式获得土地出让金收入为15910.2亿元，是土地税收收入的4倍。

[律师回复] 对于农村土地流转使用权证如何办理这个问题，解答如下, 　　土地确权登记发证流程：　　 一、土地权利申请人　　需提交资料：　　 (1)权属来源证明　　 (2)单位设立证明或个人身份证明　　 (3)地上建筑物及其他附着物的合法产权证明　　 (4)法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料(出让合同、出让金等规费缴讫证明、土地部门出具的勘测定界图、规划部门出具的规划红线图、变更登记和他项权利登记需要提交原土地证书)　　 二、地籍调查　　经受理人初审权属来源证明合法后，通知测绘队伍五个工作日内进行地籍测绘和权属调查，指导本宗地及邻宗地单位法人代表进行指界、签章。由具有测绘资质的测量队伍绘制符合地籍调查规程要求带有坐标的宗地图。　　 三、权属审核　　对宗地图及地籍调查结果、权属来源进行审核。对权属来源合法、出让金等规费缴讫、面积准确、无权属争议的，在宗地图上加盖审核合格印章后，五个工作日内打印土地登记申请书、审批表、土地登记卡、归户卡、土地证书，依次由地籍科长、分管局长、局长进行审查、审核、审批签字。　　 四、注册、注销登记　　经审查、审核合格后进行注册登记或注销登记　　 五、颁发证书　　权利人持地籍科出具的缴费通知单，到财务科交款后，由办公室加盖分局公章及烟台市人民政府土地登记专用章，领取土地所有权、使用权或他项权利证书(须在原土地证书变更记事栏加注他项权利类型及期限)。　　农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转其实指的是土地使用权流转。　　办理流程及手续　　 一、提出申请　　 1、土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。　　 2、土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。　　 二、审核、登记　　 1、流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。　　 2、乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。　　 3、流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。　　 4、信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。　　 5、自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。　　 6、签订合同土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同。　　 7、鉴证、归档土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 农村土地使用权流转合同范本 农村土地流转合同范本 甲方： 乙方： 为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。 一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。 二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。 三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。 四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。 五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。 乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。 在承包期内乙方有权转让土地使用权。 六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。 七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。 ①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。 ②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。 ③、一方违约，使合同无法履行的。 ④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。 ⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。 ⑥、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终 止，甲乙双方不负违约责任。 八、违约责任 ①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。 ②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。 ③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。 九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。 本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。 十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。 甲方： 乙方： ____月____日