民法典中买卖二手房有买卖不破租赁吗

[律师回复] 没改。《民法典》（2021年1月1日起生效）还是有规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

[律师回复] 关于买卖不破租赁的规定是：买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，私有房屋在租赁期内买卖交易，对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效。

[律师回复] 我国《民法典》在第725条中对买卖不破租赁原则作出了规定：“租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也叫“买卖不破租赁”，在租赁关系存续期间，即使房屋所有人将房屋让与他人，对合法的租赁关系也不产生任何的影响，新的房屋所有人不能以其已成为房屋的所有人为由，要求承租人返还房屋，不仅如此，合法转租合同的内容与效力也不受影响。

[律师回复] 拍卖财产不适用于买卖不破租赁，买卖不破租赁的例外： 1、动产租赁的限制适用 从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。 2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用 最高人民法院关于适用相关规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。 3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用 查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。 4、破产财产处理过程中的限制适用 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 正常情况下只有人民法院才能依法处置拍卖的财产，问题是，此不动产如果在被法院拍卖之前就已经租出去了的话，就算是法院要拍卖，恐怕也很少有人会竞拍的，法院也没有权利强制性的要求受买人接受这样的一种结果，毕竟大多数人买不动产还是为了尽快使用。

[律师回复] 未备案租赁合同不适用买卖不破租赁 当事人签订房屋租赁合同后，应当向房产管理部门登记备案，理由有三点： (1)法律、部门规章等对此有明文规定； (2)已经备案的房屋租赁合同，在主张买卖不破租赁时，更能得到法院支持；否则，租赁关系有可能被法院认定为不能对抗新的房屋所有人； (3)已经备案的房屋租赁合同，更能证明合同的真实性。