怎样解决农村房屋买卖纠纷

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷： 一个是卖方的纠纷，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。 因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求确认房屋买卖合同无效。 第二种买方的纠纷。买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。 其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。

[律师回复] 一、农村房屋买卖合同的界定 农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是，农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋，即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。 “小产权房”并非严格的法律概念，结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号)，我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设，向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出，我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。 二、农村房屋买卖合同的法律效力 司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。 (一)一般裁判规则 1、最高人民法院 《最高人民法院关于印发lt;全国民事审判工作会议纪要gt;的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。” 2、各地高级人民法院 根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。 根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第1 3、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。 根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。 根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 (二)特殊裁判规则 我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。 1、集体经济组织成员资格的判断标准 根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。 另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。 2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力 出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定? 从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。 3、连环交易中农村房屋买卖合同效力 出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力? 从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。 4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制 北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。

[律师回复] 您好，关于农村房屋买卖纠纷有哪些这个问题，我的解答如下, 1、卖方的纠纷 卖方的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以违反《》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求确认无效。 2、买方的纠纷 买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。 3、其他与农房买卖有关的纠纷 此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好的房屋由双方协商进行适当分配。

[律师回复] 房屋和土地有没有产权让？当时合同有没有约定什么时候办理过户手续？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, （1）需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准； （2）转让人与受让人同为本村村民； （3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件； （4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。关于农村宅基地的自由流通现在国家已经在进行一些试点，但是法律还没有改变，暂时无法实现自由买卖。