物业管理应该怎么样进行转委托

[律师回复] 物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业企业。进行“转委托”时， 首先，要选聘具有相应资质的专业公司来承担专业服务项目； 其次，物业管理公司要与专业公司签订委托协议，在协议中约定，专业公司提供的专业质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业质量和要求的约定；同时还要约定专业公司达不到服务质量和要求时的违约责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、物业管理怎么进行转委托 在转委托中，法律一般是不允许代理人将代理权再委托他人行使的，因为转委托是基于被代理人和代理 软件转委托人之间的相互信任而产生的，代理人应该亲自实施代理行为。但法律同时规定在符合特定条件的情况下，允许由复代理人代理被代理人实施代理行为。《民法通则》第68条规定：“转委托人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人的同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”由此，可以看出复代理需要符合以下几个条件： （1）为了被代理人的利益。代理人复代理的目的不是为了自己或他人，而是为了更好地实现被代理人的利益。因此，复代理必须是符合被代理人的利益和意志的，不能损害被代理人的利益。 （2）事先征得被代理人的同意。如果代理人认为有必要进行转委托，应在事先用书面或者口头的方式与被代理人联系，询问其意见。询问是应把转委托的理由、复代理人的情况、转委托的代理权限、转委托的时间与地点告诉被代理人。如果被代理人同意，即可进行转委托，否则不能进行转委托。代理人擅自转委托的，应当承担由此产生的一切后果。 （3）确因情况紧急而来不及告诉被代理人的，代理人可先进行转委托，事后将转委托的情况及时告诉被代理人。被代理人对事后才被告知的转委托，既可以表示同意，也可以表示不同意。如表示同意，则取得与事先同意相同的效果;如表示不同意，则转委托不能成立，代理人应对转委托产生的法律后果承担责任。但代理人如能证明转委托是因紧急情况，来不及征求被代理人的同意，迫不得已而作出的，则被代理人不能拒绝转委托，必须对其予以承认。 （4）转委托在正常情况下，应该办理转托手续。若因代理人转托不明，而给第三人造成损害，第三人可以直接向被代理人要求赔偿损失，被代理人承担责任后，可以要求代理人赔偿损失，复代理人有过错的，应负连带责任。 二、抵押权人能够转委托吗 抵押权人在获得委托人同意之后才可以进行转委托，否则是不可以进行转委托的。

[律师回复] 一、转委托的概念以及成立条件转委托是指代理人为了被代理人的利益，在必要时将代理事项的一部分或全部委托给第三人代为实施的行为，又称“复代理”。转委托应具备以下几个条件： （一）必须是为了被代理人的利益需要。 （二）第三人的代理权不能超过原代理人的权限。 （三）转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。 二、如何理解物业服务的转委托《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并受业主的监督。”可见，在物业管理关系中，物业服务企业是受托人，接受业主的委托从事物业管理活动。一般情况下，物业服务企业应亲自为物业管理。《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”《民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”在一般的委托代理关系中，受托人未经委托人同意或事后未取得委托人追认，是不可以将委托事务转托给第三人的。但在物业管理法律关系中，由于业主人数众多，物业服务企业要取得所有业主的同意方可转委托在事实上难以做到，所以《条例》规定，物业服务企业可以不经业主同意而进行转委托。 （一）专业服务业务的转委托，物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业服务企业进行。专项服务业务包括保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护服务等业务，这些业务的专业性要求较高，雇佣专业人员进行服务有利于更好地维护业主的利益，所以物业服务企业可以将这些专业业务转委托给保安公司、保洁公司、绿化公司、电梯维修公司等专业公司进行维护。在转委托合同关系中，业主与专业服务企业之间不存在合同关系，物业服务企业是专业服务企业的委托人，物业服务企业就专业服务企业的服务向业主负责，如果专业服务企业侵害了业主的合法权益，物业服务企业应当向业主承担赔偿责任。转委托合同的内容不得与原物业服务合同的内容相抵触，专业服务企业的受托权限不得超出物业服务企业的受托权限。 （二）物业服务企业不得将全部物业管理业务委托给第三人。这是基于委托关系的特殊性，业主大会选聘某个物业服务企业是因为信任被聘企业能为业主提供优质的物业管理服务，能最大限度地维护广大业主的合法权益，所以才委托其进行物业管理，如果物业服务企业将全部物业管理业务转托给第三人，无疑破坏了这种信任关系，也使得业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同成为空壳。另外，物业服务企业必须具有相应的资质才能从事物业管理活动，而转委托关系的受托人并不一定具有这种资质。本款规定类似于建设工程合同全部转包的限制，《合同法》第二百七十二条第二款规定，“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”

[律师回复] 解答：根据您的描述作如下回答： 1、您与委托人之间没有委托管理的书面合同，应该您是比较信任委托人，至少在您委托时，你们的关系比较要好，现在委托人将店铺内的货物、钱款甚至员工会部卷走，是什么原因所导致如果没有其他原因，只是委托人拿走你的财物，则委托人涉嫌犯罪，您可以报警，但是报警您也要有证据证明委托人拿走了您的哪些货物，拿走了多少钱，这些都是要提供证据的，如果您平时都很少去店里，恐怕这些证据您掌握的并不充分。 2、如果您想维权，除非您找到相关证据，证明委托人拿走了您的财物，这些证据可以是： （ 1）营业执照，证明店铺的法人； （ 2）进货单和卖货单据，证明正确的库存应该是多少，而实际库存只有多少，其中的差额是委托人卷走； （ 3）店铺的账目表，证明店铺应有的资金是多少。如果有以上证据，可以尝试报警，如果这此都没有，报警也很难立案。如果对方不承认拿走了您的财物，您有没有直接证据来证明，想通过民事诉讼来解决，基本上也不可能。综上所述，能否维护您的权益，要看您手中掌握的证据有哪些，如果证据不充分，无论通过刑事还是民事途径维权都很难。建议您可以找你们共同的好友从中调解一下，看能否挽回一些损失。以后切不要轻易信任他人，对店铺的管理一定要科学，将人情和工作分开，不能因为信任他人而不保留任何书面证据。

[律师回复] 一、转委托的概念以及成立条件转委托是指代理人为了被代理人的利益，在必要时将代理事项的一部分或全部委托给第三人代为实施的行为，又称“复代理”。转委托应具备以下几个条件： （一）必须是为了被代理人的利益需要。 （二）第三人的代理权不能超过原代理人的权限。 （三）转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。 二、如何理解物业服务的转委托《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并受业主的监督。”可见，在物业管理关系中，物业服务企业是受托人，接受业主的委托从事物业管理活动。一般情况下，物业服务企业应亲自为物业管理。《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”《民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”在一般的委托代理关系中，受托人未经委托人同意或事后未取得委托人追认，是不可以将委托事务转托给第三人的。但在物业管理法律关系中，由于业主人数众多，物业服务企业要取得所有业主的同意方可转委托在事实上难以做到，所以《条例》规定，物业服务企业可以不经业主同意而进行转委托。 （一）专业服务业务的转委托，物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业服务企业进行。专项服务业务包括保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护服务等业务，这些业务的专业性要求较高，雇佣专业人员进行服务有利于更好地维护业主的利益，所以物业服务企业可以将这些专业业务转委托给保安公司、保洁公司、绿化公司、电梯维修公司等专业公司进行维护。在转委托合同关系中，业主与专业服务企业之间不存在合同关系，物业服务企业是专业服务企业的委托人，物业服务企业就专业服务企业的服务向业主负责，如果专业服务企业侵害了业主的合法权益，物业服务企业应当向业主承担赔偿责任。转委托合同的内容不得与原物业服务合同的内容相抵触，专业服务企业的受托权限不得超出物业服务企业的受托权限。 （二）物业服务企业不得将全部物业管理业务委托给第三人。这是基于委托关系的特殊性，业主大会选聘某个物业服务企业是因为信任被聘企业能为业主提供优质的物业管理服务，能最大限度地维护广大业主的合法权益，所以才委托其进行物业管理，如果物业服务企业将全部物业管理业务转托给第三人，无疑破坏了这种信任关系，也使得业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同成为空壳。另外，物业服务企业必须具有相应的资质才能从事物业管理活动，而转委托关系的受托人并不一定具有这种资质。本款规定类似于建设工程合同全部转包的限制，《合同法》第二百七十二条第二款规定，“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”