房地产纠纷诉讼注意事项(房地产合同纠纷诉讼)

近年来随着房地产商品的供给量大增，房地产的买卖纠纷也逐渐增多，其中不少因为是房地产经纪机构的不适广告、销售人员的乱许诺、销售程序混乱、违规销售、房地产产品质量低下造成的。因此，房地产经纪机构应导入依法中介、强化经纪理念和操作机制，既能维护房地产经纪机构的信誉和房地产消费者的利益，也使得房地产市场能够健康的发展。
房地产交易纠纷属于民事纠纷，协调这类纠纷的方法主要由调节、仲裁、诉讼等几种方式。
1．调解
调节是指我国人民法院和人民调解委员会协调民事案件和轻微违法行为引起的纠纷的j一种方法。调解必须根据法律和政策进行。人民法院的调解，是审判机构对案件的调解，协调协议对双方当事人具有强制性。
2．仲裁
仲裁是当事人之间的争议由仲裁机构公正判决。房地产仲裁，要求房地产买卖双方在合同中必须有仲裁的意向，选定一个仲裁委员会，并指出具体仲裁范围，如关于房地产所；有权、使用权、赠与、交换等具体事宜。仲裁一般“一裁定终局”。如果当事人不履行义；务可要求法院强制执行。
3．诉讼
诉讼通常是指国家司法机关在当事人及其诉讼参与人参加下，按照一定的方式和程i序，解决具体争议的活动，房地产交易纠纷的诉讼是通过法院的审判活动，解决房地产交易纠纷的一种形式，属于民事诉讼，由民事法庭受理。诉讼程序包括起诉、审判、执行。
对已出现的房地产经纪纠纷，应及时协商或通过法律途径解决，房地产行政主管部门；及其他相关部门还负有受理投诉、调节处理的职责。为此，房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制订投诉受理程序，以便及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。
【案例】房地产买卖合同发生纠纷
1．案情简介
徐某大学毕业两年了，之前，因父母在外地生活，一直租房居住。之后，决定在上海；买一套房子，把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房，最后敲定了一套外环线附近；的两居室。2005年4月25日，在中介公司的居间介绍下，徐某和房屋的产权人黄先生签；订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐，房价为65万元；2005年4月25日，徐某向黄先生支付首付45万元；余款于交易过户后i十日凭他项权利证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定乙方(徐小姐)超过约定i期限仍未履行上述义务，甲方(黄先生)有权解除本协议，乙方应向甲方承担总房价；30%违约金的违约责任。2005年7月10日，徐某和黄先生办理了交易过户手续。7月27；日，徐某取得他项权证。之后，由于银行在放贷过程中将利息计算错误，致使放贷延迟。l黄先生认为按合同约定徐某应在2005年7月20日之前支付余款，现徐小姐逾期付款属违j约，其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1．95万元。后双方协商不成，黄先i生起诉至法院。
2．法院判决
最终法院没有支持黄先生要求徐某支付总房价30%的1．95万元违约金的诉讼请求，；仅判决徐某支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。
3．律师评析
就本案来讲，首先，根据双方签订的合同及补充协议，徐某支付余款的时间为“交易；过户后十日凭他项权利证支付”，该约定意味着徐某支付余款需满足两个条件，一是在过户后十日，二是凭他项权利证。而事实上，双方办理过户手续的受理曰为2005年7月10日，而取得他项权利证的日期为2005年7月27目，因此黄先生认为徐某应在2005年7：月20日付款，并以此认为徐某违约，要求其承担违约责任的依据不足，不应当得到法院i的支持。其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄先生要求徐某承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄先生据补充协议要求徐某支付违约金的诉讼请求，也是与法无据的，根本无法得到法院的支持。