二手房买卖纠纷发生原因是怎样的

[律师回复] 二手房买卖合同的内容不完整 1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。 2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。 3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。 4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。 5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。 6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

[律师回复] 你好： 需要结合具体的二手房买卖合同、付款及交易细节等相关证据来分析； 我长期代理二手房买卖合同纠纷的案件，可以看我的案例； 可以委托律师帮助代理维权，请与我联系代理事宜。

[律师回复] 房屋买卖合同纠纷案件的产生原因 1.房价上涨致卖方违约成本降低 2015年以来，二手房房价持续上涨，尤其是从2016年春节后，各地房价大幅度攀升。在此期间，房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。分析发现：纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。 按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而房价上涨幅度过快过高，违约成本已低于房价上涨带来的利益，为了获取利益最大化，卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。 2.政策性因素影响买方履约能力 在二手房交易过程中，财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。以今年3月以来，各地连续出台多部购房政策为例，新政对购房资格、首付比例、贷款等均作出严格的规定，主要目的是打击炒房。因此，今年第2季度开始，受新政影响，部分买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或者购房款等等。 3.房地产中介机构经营不规范引发纠纷 现实中，房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排，买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐。一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支付时间，办理还款解押手续的时间，办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。 还有小部分中介人员因急于获得居间报酬，不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项，甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形，仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订，最后因为无法继续履行而引发纠纷。 此外，在利益的驱动下，部分房地产中介机构违反职业道德，违规引导买卖双方签订网签合同，规避税款或者套取高额贷款，甚至向买卖双方提供过桥贷款、垫资解押等超出其经营范围的服务，这些行为极易被买卖双方中意欲违约的一方利用，以打击违法行为为名，行违约之实，亟需相关部门进一步加强监管。

[律师回复] 产生原因： (1)是否有齐全的房屋手续 主要是指房产证。有的房主也许将房产证抵押或专卖，有的房主也许将来办理了房产证后拿去抵押或者转卖。想说，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易对买受人来说有得不到房屋的极大风险，也许是一房多卖，也许以后会卷入官司之中，所以一定要选择有房产证的房屋进行交易。 (2)是否有明晰的房屋产权 现在社会房屋产权共有的情况多不胜数，有继承人共有的、家庭共有的、也有夫妻共有的，针对这种情况，买受人必须和全部共有人签订房屋买卖合同，缺一不可，也许卖方共有人不同意，既耽误买受人时间和精力，又可能卷入争议之中。因为部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3)是否有人在租用要交易的房屋 买受人有时候不能只注重过户手续却不注意是否存在租赁，因为您可能签署了一个不能及时入住的或使用的房产。有些二手房在出售时，还被别人租赁着。毕竟二手房市场对“买卖不破租赁”还是认可的，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。在二手房买卖过程当中，很多买受人甚至是中介公司很容易将这点忽视，从而引起了买受人和出卖人之间的纠纷。 (4)是否有清晰的土地情况 土地使用情况在房屋的居住时限上占有很重要的位置，二手房买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;另外，土地的使用年限要计算清楚，举个例子来说，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，那买受人只剩下30年的使用时间，三十年后不知道会发生什么问题，所以对于买受人来说土地使用权的期限可以用来衡量价格，如果按70年的使用权就十分不划算了，这点很重要。 (5)是否被市政规划影响 有的房屋可能已经列入拆迁范围，也许十年也许五年，或者房屋因为配套、采光等市政规划的影响，房主急于出售。作为买受人在购买时应全面了解详细情况，如果情况不好还是不要购买，一面以后因为被“骗”而纠结。 (6)是否拖欠物管费用 有不少纠纷产生的原因是原房主在转让房屋之前，房屋的物业管理费，电费以及三气费用已经长期拖欠，数目不小，买受人在不知情的情况下购买此房，之后才知道被坑，不得不将所有费用承担起来，所以交房之前一定要确认好是否存在物管费是否拖欠。 (7)福利房屋是否合法 一直以来国家都在提倡修建福利性质的政策性住房，所以存在很多房改房、安居工程和经济适用房。这些房屋的转让存在一定的限制，在土地性质、房屋所有权范围上也有一定的局限性，所以买受人购买此类二手房时要避免买卖合同与国家法律冲突，造成个人损失。 (8)单位房屋是否侵权 有一种房交职工住房，包括成本价的职工住房和标准价的职工住房，无论是那种住房，其土地的性质是划拨，转让房屋时应缴纳土地使用费。另外，标准价的住房在单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (9)中介公司是否违规 现在市场上的中介公司鱼龙混杂，不排除部分中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 (10)合同约定是否明确 二手房的买卖合同的一些细节问题应当在合同里面约定清楚，以免因对方毁约而发生不必要的纠纷。举例来说，有合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题，二手房买卖双方都应全面考虑，落实在合同中，给彼此一个保障。

[律师回复] 你好，买卖合同常见纠纷发生原因主要是： 1、商品质量条款未约定或约定不明 合同中对于交易的对象——合同的标的物的质量一般应该有个明确的约定，包括标的物的质量标准、质量异议期限以及法定的鉴定检验机构。如果没有明确的约定，就会各执一词，纠纷就此产生。 2、商品交接及货款支付未约定或约定不明 合同中应约定是送货还是提货，目的地在哪里，运费如何承担。因为这样直接涉及合同履行地的认定，对案件的管辖会产生重大影响。此外，货款的支付时间和支付方式也须明确。 3、违反诚信原则 合同法的基本原则之一就是诚实信用原则，任何完美的合同如果遭遇一方不讲诚信，就会产生纠纷。因此，这就要求当事人在商业活动中要考察对方的商业信誉。 4、 未考察主体资格或主体的偿债能力 A与B之间都是大公司，A公司下属有很多子公司C、D、E、F、G等二十几家。B为供方，A及其子公司为需方，为降低采购成本，子公司需要货物时均通过A公司集体统一向B公司采购，但每次具体签定合同时均由子公司与B签定合同，最终因货款未结清而产生纠纷。那么，B公司很显然不能向A公司直接主张权利，而只能向众多子公司主张权利。若向A公司主张权利，A公司抗辩其为各买卖合同中系代理人身份，案件会遭法院驳回。本案如能在每份合同中将A公司作为连带责任保证人，则一切问题迎刃而解，同时还可大大降低B公司的诉讼成本。 又如，张三是A、B两个公司的股东，两公司的日常经营均由张三负责，张三及业务员经常以A公司的名义向C公司进货(提货)，提货单上的提货单位栏均写上A公司、提货人张三或某业务员。后来A公司经营不善逐渐歇业，但进货仍在继续。A公司进货后以B公司的名义销售给第三方，自然B公司与第三方结算货款。因此C公司在没有其他证据的情况下根据提货单只能起诉A公司催讨货款，结果可想而知。 5、违约责任问题 有的合同中对于违约条款只约定因一方违约由另一方承担赔偿责任，而无具体违约事项和违约金数额，结果相当于未有约定。 违约责任的约定虽然不能穷尽所有事项，但应该将常见的容易发生的情形进行约定，如交货时间、质量、数量，货款的支付期限，等等，并应该约定违约金的具体数额。这样在纠纷发生后既可以更好地认定是否存在违约，也可以避免对损失难以举证的困难。 6、管辖约定 有的合同约定发生纠纷由有管辖权的法院管辖或约定由原告方所在地法院管辖，这样的约定等于没有约定或约定不明。根据民诉法的规定合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖，被告住所地一般明确，但合同履行地在现实中颇多争执。92年的民诉法意见19条对合同履行地进行了解释，但被96年的法发28号司法解释予以否定，98年的法释3号又对前面的司法解释进行了解释。最终的意见是以合同约定的履行地来确定管辖的法院为主要原则，这是遵从了民诉法关于协议管辖的规定。但是，又有例外，对于虽有履行地的约定但未实际履行合同，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件的管辖。 因此，约定合同履行地对于确定管辖的法院尤为重要，同时约定履行地而不直接选择管辖的法院，对于当事人来说也更能接受。 7、签名盖章 自然人签名要确保与其身份证件相符，最好注明身份证号码;法人盖章要确保是法人章或合同专用章，名称与合同主体相符，不能是只能部门的印章。