商品房广告与实际不符能要求赔偿吗？

[律师回复] 一、商品房广告与实际不符能要赔偿吗商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。商品房广告与实际不符的，在符合下述条件时，购房者有权要求开发商予以赔偿。 1、所作说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描约，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。 2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传即属此类，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任； 3、对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。 二、看商品房广告注意啥 1、商品房广告中所涉及的公共场所设施是否具体标注。在实际生活中，很多购房者因为看了开发商的商品房广告中的公共设施的设置，而签订房屋认购书，而在交房时发现又没有哪些设施。 2、无理由退房的陷阱，某些开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得一定的年利率。对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在，购房者要了解清楚。 3、售许可证可鉴别商品房广告的真伪。对广告中未明确载明许可证号的，即使房屋价格、位置、环境、物业管理等各种条件都能使你满意，你也应放弃这个选择。对于标示了许可证号的，在实际购房时，购房者应让售房单位出示许可证原件，以确认广告中所标示的许可证内容的真实性和准确性，也可向市房屋土地管理局市场管理处咨询。 4、谨慎对待开发商延期付款，房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。商品房销售市场运行是否有序关系到众多人的切身利益，广告作为商品房销售的重要手段，其当前存在的虚假广告等问题已经严重影响到商品房销售市场的正常运行，并导致开发商和购房者之间的矛盾愈来愈深。那作为购房者遇到广告与实际商品房不一致时应如何处理，能否向开发商索赔，其在看商品房广告时又应注意哪些事项，这些最好先咨询专业的律师，然后再决定是否购买该商品房，谨防之后发生纠纷。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 看到“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”“毗邻公园”“交通便利”等宣传语，想必相当一部分购房者心动。但是，如果因为广告宣称的内容而购房，那么就有可能说好的绿地变成了停车场，说好的高端会所变成了对外经营的饭庄。这样的结果往往让人很受伤。 其实广告是对整个楼盘，并不会具体到某套房子，为了避免让人受伤的结果，建议购房者一定不能只轻信广告，而是应该以实物为准，到现场对具体的单元、楼层、朝向和户型等做具体的了解。不论置业顾问和广告怎么说，一定要在签订购房合同时，将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同中或者合同附件中。也可以通过留存资料甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷的时候更好地维护自身权益。 买房是一个花费时间和精力的事情，需要足够的耐心，在看房、选房以及买房过程中，需要了解的信息和知识是庞大而又复杂的，多询问多考察，细心观察房源的五证是否齐全，留意购房合同的相关条款，是否存在交房标准是否模糊，逾期交房办证是否免责等不平等内容。选房时多一点耐心细心，更要学会留心，这样才能远离房产的纠纷，买到令人放心的房子。

[律师回复] 一、购买预售商品房应注意什么购买预售商品房，因为没有实物标准，买方只能凭借自己的想象，以及预售商品房的广告来判断是否要购买房屋。房屋是一个家庭最大的投资，因此在选择房源时应该慎之又慎，对于开发商的资质真假，以及房屋质量等都要有明确认识后，才能做决定。购买预售商品房应注意以下内容： 1、审查开发商资质。开发商是商品房预售合同的另一方当事人，购房时需仔细审查开发商是否做到了一下内容： （ 1）已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。 （ 2）持有建设工程许可证。 （ 3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 （ 4）同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。 （ 5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 2、审查预售房广告内容。销售商品房时，由于房屋正在建设之中，开发商会通过一系列的广告宣传手段来吸引购房者签订合同，比如作出绿化面积、公共设施等承诺。在看广告时，购房者应该报着怀疑的态度对待，不能全都相信、听之任之。在审查开发商资质、审查广告内容时，涉及到许多法律关系，不能只根据生活常识来理解，因此购房者在选择预售房时，建议带上律师一起对上述内容进行审查，以免遗漏重要事项，在律师的建议下慎重做出决定。 二、预售广告与实际不符怎么办审查完开发商的资质，签订了商品房预售合同，这并不能保证开发商完全依据合同内容建设房屋，在实际建设过程中依然可能存在许多猫腻。比如，实际建成的公寓绿化面积和宣传广告相比，大幅度缩水；广告上承诺的公共设施，并没有在实际建设中落实等等。出现这种情况该如何处理呢 1、 首先，分析预售广告的性质。开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，即使这些内容是在销售广告和宣传资料中确定，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对开发商和购房者都具有合同效力。 2、 其次，开发商违约该怎么办。上述分析表面，预售广告承诺的内容如果影响了购房者是否买房以及房屋价格的话，就属于合同内容的一部分，开发商没有做到将要承担违约责任。购房者可以找开发商协商，协商不成，走诉讼程序。在和开发商协商或者诉讼的过程中，购房者个人力量太单薄，需依靠专业律师的力量与开发商据理力争，争取自己应得的利益。

[律师回复] 　法律规定，一方当事人故意用虚假情况或者歪曲、掩盖真实情况的手段，致使另一方当事人产生错误认识，并基于这种错误认识进行民事行为的，属于民事欺诈。售货员将国产介绍为原装进口，使你陷入了错误认识，并且你购买该面霜正是基于这种错误认识，故商场的行为构成民事欺诈。　　另外，《消费者权益保护法》第十九条规定，经营者应当向消费者提供有关商品或服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。第四十九条规定，经营者提供商品或服务由欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。据此，你可以要求商场双倍赔偿你的损失。

[律师回复] 法律规定，一方当事人故意用虚假情况或者歪曲、掩盖真实情况的手段，致使另一方当事人产生错误认识，并基于这种错误认识进行民事行为的，属于民事欺诈。售货员将国产介绍为原装进口，使你陷入了错误认识，并且你购买该面霜正是基于这种错误认识，故商场的行为构成民事欺诈。　　另外，《消费者权益保护法》第十九条规定，经营者应当向消费者提供有关商品或服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。第四十九条规定，经营者提供商品或服务由欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。据此，你可以要求商场双倍赔偿你的损失。