按揭买房所需条件，房屋按揭贷款手续如何办理

[律师回复] 我国商品房买卖实践中，多数商品房买卖合同都会约定，买受人以按揭贷款作为首付款之外的剩余房款的支付方式。按揭贷款合同能否签订并不完全取决于买受人的还款担保能力，甚至更取决于贷款合同保证人（一般是房地产开发商，即出卖人）的资信状况和保证能力。如果按揭合同不能签订，结合普通购房者的履行能力，商品房买卖合同的继续履行在事实上已不可能。在此情况下，《解释》第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果因不可归责于当事人双方的事由未能订立按揭贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

[律师回复] 申请所需证件 　　在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括： 1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)； 2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明； 3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件； 4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明； 5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明； 6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证； 7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。 　　个人贷款额度 　　个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。 　　偿还方式选择 　　在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种： 　　 1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清； 2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。 　　房贷质押和抵押 　　可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类： 个人住房贷款的抵押物 　　 1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物； 2.借款人依法取得的国有土地使用权。

[律师回复] 能。二手房按揭借贷具体操作流程如下： 1、签约。 2、签借贷合同，买卖两方签订借贷合同，需要买卖两方、夫妻两方同时到场，并且带齐以上手续，买方还需备齐首付款。 3、评估，中信安排评估公司上门评估，业主配合即可。 4、网上签约，签约中心委派专人陪同两方到建委网签窗口网签，网签价格要保证客户借贷要求。 5、审核，根据买卖两方提供手续结合评估报告和网签合同进行审核。 6、批贷，审核完毕决定可否批贷，以及批贷金额，出具批贷答允函。 7、过户，签约中心安排买卖两方解决房屋产权登记过户之前，需要买卖两方对大额物业花费进行提前交验；过户当天需要先到地税局按照网签合同交易额交纳各项税费。买方当天能够领取建委开具的领证通知单、和地税局开据的契税票。 8、放款，过户完毕3个工作日内放款给卖方。 9、物业交割，过户完毕两方交接房屋，通常为过户当日，特殊情况可两方商量。 10、领取房屋所有权证，通常过户完毕10个工作日能够领取房屋所有权证，各区分别。 1 1、典质登记，过户之后买方需配合银行做典质登记手续，办完典质登记房本原件交予买方。二手房按揭借贷要求： 1、具有城镇常住户口或有效居留身份 2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还借贷本息的本领 3、具有买下住房的合同或协议 4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款 5、认可以所购房屋作为典质物，或提供借贷行认可的资产作为典质物或质物，或有具有保证资格和足够代偿本领的单位或个人作为偿还借贷本息并承受连带职责的保证人 6、借贷行限定的其他要求。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、转按揭含义 “转按揭”是指在，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。 转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。 转按揭业务的服务对象有： （1）需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人； （2）需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人； （3）已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人； （4）各类中介公司、物业公司和开发商。 二、转按揭过户具体流程如下： 第一步：原借款人向银行提出申请。 第二步：银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。 第三步：售房人和购房人签订住房转让合同。 第四步：购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步：银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步：银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。 第七步：银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上， 然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 三、转按揭过户贷款注意事项： 首先，房地产经纪公司非担保公司，亦非垫资公司，不能为下家的付款问题提供任何担保，更不能为下家提供垫资服务。 其次，鉴于目前二手房买卖中，下家需贷款的额度及年数通常要高于上家原先的贷款额度及年数。现行的转按揭贷款不再是像过去那样纯粹地将上家原先贷款关系中的主贷人(即上家)更改为下家，而是下家重新在上家原先的贷款银行或者除上家原贷银行之外的其他银行申请贷款，然后用下家的贷款为上家去还贷。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、转按揭含义 “转按揭”是指在，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。 转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。 转按揭业务的服务对象有： （1）需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人； （2）需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人； （3）已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人； （4）各类中介公司、物业公司和开发商。 二、转按揭过户具体流程如下： 第一步：原借款人向银行提出申请。 第二步：银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。 第三步：售房人和购房人签订住房转让合同。 第四步：购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步：银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步：银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。 第七步：银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上， 然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 三、转按揭过户贷款注意事项： 首先，房地产经纪公司非担保公司，亦非垫资公司，不能为下家的付款问题提供任何担保，更不能为下家提供垫资服务。 其次，鉴于目前二手房买卖中，下家需贷款的额度及年数通常要高于上家原先的贷款额度及年数。现行的转按揭贷款不再是像过去那样纯粹地将上家原先贷款关系中的主贷人(即上家)更改为下家，而是下家重新在上家原先的贷款银行或者除上家原贷银行之外的其他银行申请贷款，然后用下家的贷款为上家去还贷。