新买的房子遭开发商抵押了怎么处理

[律师回复] 对于新买的房子遭开发商抵押了怎么办这个问题，解答如下, 新买的房子遭开发商抵押了怎么办 开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》 ，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。必要的 话，可以向追究开发商的责任，你没有按时办理备案的违约金也可以让他一起付了。 如何避免风险? 1、买房时，开发商会提供《商品房预售许可证》，上面有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的 说明，一定要看仔细! 2、买房子是大事，不要怕麻烦!买房前，可以到房管部门进行查询，因为在建工程要办理抵押，需要到房管部门进 行登记。同时，如果是买了在建的抵押了的房子，要注意资金监管的事情。 3、购房者在购房过程中，除了查询，还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查 封，系统里都有记录，是网签不了的，购房者可以及时发现并避免损失。 4、实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理 部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证 》。 此处要划!重!点!因此，为了规范购房法律关系，减少甚至杜绝纠纷，从保护购房者利益的角度出发，较好的办 法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款： ①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押，否则，买售人有权 无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。 ②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项 目的抵押情况。 往外卖的房子还能进行抵押吗? 首先我们要知道，商品房抵押这个这个行为其实是被允许的。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工 程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。换句话说，开发商如果缺钱的话就会向银行进 行抵押，而且这种抵押的房子也可以出售的。 只是需要开发商按照正常的程序进行。根据有关法律规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为 无效。所以一般必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。 商品房抵押的后果是什么? 重复抵押 在建工程抵押具有期权性质，在具体操作中容易出现原在建工程抵押尚未解除，登记机关就为按揭贷款进行抵押登 记的情况。 一些开发商为尽快完成工程建设，用在建工程作抵押向银行申请贷款，同时为加速资金的回笼，在未经抵押权人的 同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权 。 这种重复抵押增加了交易的不确定性，不仅购房者权利得不到保证，也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登 记带来很大隐患和纠纷。 权益冲突 房地产开发商常常将建设工程包给施工企业，因建设资金投入量大，开发商有时会出现无法及时结清施工企业工程 款。当开发商还不起钱的时候，这个房子就会被拍卖，然而国家法律为保护承包人和农民工的利益，规定了建筑工 程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 此外，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产 设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。 综合来说就是，如果开发商资金运行出现问题，房子被拍卖，那么业主将会是最后一个被补偿的角色;如果开发商 资金运行良好，能够如期偿还银行借款，则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。 抵押房难以贷款 不能签订正式合同 现在很多开发商因为有资金压力，所以把销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行贷款，甚至把房子直接作为抵 押物来贷款当开发资金，而业户虽然已经交纳了房款，但因开发商和银行之间的债务关系没有处理清，再次办理贷 款业务肯定是不行的，也是违反银行和银监会制度的，同时，抵押房不能签订购房合同，也不能办理产权登记。 后果虽然很严重，但是网友们不要悲伤的太早哈，因为开发商的抵押行为也会被监管的。被抵押房子的售房款会放 入相关部门的监管账户，定向用于归还抵押贷款，防止被开发商挪作他用。如果没有进行监管，那你也就只能一脸 懵逼的在风中凌乱了。

[律师回复] 您好，针对您的抵押房屋遭遇拆迁如何处理？问题解答如下, (1)抵押房屋拆迁，采取货币补偿方式的操作：应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。 (2)抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选择了产权调换方式，其补偿还应注意以下两点：一是抵押权人与抵押人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

[律师回复] 登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生，但是却迟迟不购房合同备案登记的话，导致无法备案开发商必须将购房合同备案登记，有可能是因为没有预售证或者其他手续不全。如果开发商不购房合同备案登记，以保护购房者的合法权益，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码。如果是这种情况，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以申请退房，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件，并要求开发商赔偿损失。对城区商品房预售合同进行登记备案管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查。除了可以规避“一房多卖”的风险。如果开发商五证齐全、重复抵押现象，可以向房管局投诉处理，明确规定不能私下更改合同

[律师回复] 对于抵押合同包括哪些条款,最新抵押合同样本这个问题，解答如下, 一、抵押合同的条款包括什么 破产企业在受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： 1、被担保债权的种类和数额; 2、债务人履行债务的期限; 3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属; 4、担保的范围。 二、抵押合同范本 抵押权人(以下简称甲方)： 身份证号码： 家庭地址： 联系电话： 抵押人(以下简称乙方)： 身份证号码： 家庭地址： 联系电话： 为确保甲方与债务人()签订的编号为_____________的《借款合同》(以下简称主合同)的履行，保障甲方债权的实现，乙方愿意以其所有的(简称乙方抵押物)作为借款抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方经协商一致，特订立本合同。 第一条抵押财产 1、乙方提供的抵押财产是：(以下称“抵押物”)。 共有人均同意以抵押物为主合同项下债权提供抵押担保。 共有人：(签字) 2、抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准。 3、抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。 第二条担保的主债权及担保范围 1、担保的主债权为编号为的主合同项下的本金元人民币(大写金额)，利息计算方式为，借款期限为自年月日起至年月日止。 2、乙方担保的范围为主合同项下本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费、保险费及其它费用。 第三条抵押物的登记 如果本合同项下的抵押物属于法律规定需以登记为生效要件，乙方应在本合同签订后日内，立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权利证明、抵押登记证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押权人保管。 第四条保险 1、乙方应为抵押物投保，保险金额不低于或抵押物的评估价值，保险期限不短于主合同项下债务履行期限，并应指定甲方为保险权益的 第一受益人。保险手续办妥后，乙方应将保单正本交甲方保管。 2、在本合同有效期内，乙方应按时支付所有保费，并履行维持保险的有效存续所必需的其他义务。 3、抵押人未能投保或续保的，抵押权人有权自行投保、续保，代为缴付保费或采取其他保险维持措施。抵押人应提供必要协助，并承担抵押权人因此支出的保险费和相关费用。 第五条乙方的陈述与保证 1、签署和履行本合同是乙方真实的意思表示，并经过所有必须的同意、批准及授权，不存在任何法律上的瑕疵。 2、乙方在签署和履行本合同过程中向甲方提供的全部文件、资料及信息是真实、准确、完整和有效的。 3、乙方对抵押物享有充分的处分权，若抵押物为共有的，其处分已获得所有必要的同意。 4、抵押物不存在任何权利瑕疵，未被依法查封、扣押、监管，不存在争议、抵押、质押、诉讼(仲裁)、出租等情况。 第六条乙方的义务 1、抵押物有损坏或者价值明显减少的可能，乙方应及时告知甲方并提供新的担保。 2、乙方应承担本合同项下有关抵押物的评估、登记、公证、鉴定、保险、保管、维修及保养等费用。 3、乙方应合理使用并妥善保管抵押物，不应以任何非正常的方式使用抵押物，应定时维修保养以保证抵押物的完好，并按甲方的要求办理保险。 4、未经甲方书面同意，乙方不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为;不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。 5、乙方应配合甲方对抵押物的使用、保管、保养状况及权属维持情况进行检查。 6、乙方应在出现下列情形之一时日内，立即书面通知甲方： （1）抵押物的安全、完好状态受到或可能受到不利影响; （2）抵押物权属发生争议; （3）抵押物在抵押期间被采取查封、扣押等财产保全或执行措施; （4）抵押权受到或可能受到来自任何 第三方的侵害; （5）乙方的工作、收入发生重大变化。 7、乙方应配合甲方实现抵押权并不会设置任何障碍。 8、主合同变更的，乙方仍愿承担担保责任。 第七条抵押权的实现 下列任一情况出现时，甲方有权依法拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿： （1）债务人未按时足额偿还借款本金及利息; （2）乙方未按 第六条第1项约定另行提供担保。 第八条保证条款 1、因下列原因致使抵押权不成立或未生效的，乙方应对债务人在主合同项下的债务承担连带保证责任： （1）抵押人未按第三条约定办理抵押物登记手续; （2）抵押人在 第五条项下所作陈述与保证不真实; （3）因抵押人方面的其他原因。 2、甲方宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。 3、本保证条款的效力于本合同其余条款，本保证条款的生效条件为：本合同项下抵押权因 第八条1项所列原因未成立或不生效。 第九条争议解决 本合同项下争议双方应协商解决，协商不成，任何一方，均需向本合同签订地民。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日

[律师回复] 商品房被开发商抵押怎么办? 根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。 购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法： 一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。 二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。