限价房和商品房的区别是什么?

[律师回复] 一、商品房包销关系如何确定确立包销关系所应关注的几个问题： 1、包销人的主体资格，即什么样的人（法人）能成为包销人。商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人资格尚没有规定，更没有禁止性规定。因此，笔者认为不应对包销人的主体资格予以苛求，即使包销人不具备房地产开发经营资格的，只要包销合同是开发商与包销人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，此合同就应当视为合法有效。 2、包销责任的特殊性。包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。 3、风险利益的特殊性。包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。为此，包销商对包销的商品房实行价格包干，定死基数，超过基数的赢利（在扣除应交纳的税费之后）归包销商所有，低于基数或售不出去的亏损风险由包销商承担。当然，根据风险与利益一致的原则，开发商给包销商的包销底价往往是比较优惠的，因此，只要销售顺利，包销商的利润也是相当可观的。 二、销售价与包销价差价怎么办 1、在商品房包销中，开发商与包销商确定的包销价与实际对外的销售价之间存在的差价，这是包销商所应收取的销售利润。在开发商与包销商签定包销合同后，房屋应该通过包销商进行销售，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人白行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的。但是，在进行房屋销售时又必须是以开发商的名义进行销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另约定的除外。在商品房销售中只有开发商能够满足法律规定的销售资格，包销商是没有直接进行销售的资格的，包销只是包销商与开发商之间的内部协议。 2、在商品房交易中，依法纳税是各方当事人应尽的法律义务。在包销行为与销售行为进行中，涉及税赋有两个问题：（ 1）开发商与包销商对外销售中的税赋问题。开发商与包销商将商品房销售给购房者，相互之间均产生税赋，销售方依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。（ 2）开发商与包销商对内包销中的税赋问题。开发商将商品房的销售专营权转让给包销商。在包销期限内当事人之间的这种交易行为不发生税费缴纳问题。但在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同，就进入了销售阶段，开始发生营业税、契税问题。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的头卖双方也应当依法纳税。

[律师回复] 你好，建议结合个人的具体情况，咨询当地主管部门处理。

[律师回复] 解答如下, 3、具有较强的变现能力，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况；4，原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过30年，且必须满足以下条件；2我行接受产权明晰，且贷款/、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物，房产结构完好，水、电、环保交通、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物、已办妥产权证明：1、抵押物为商品房的，房龄一般不超过20年；5。具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认、不接受评估现值在10万元（含）以下的房产作为抵押物;授信期限+房龄，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；6

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《限价商品房管理办法》第二十六条规定：“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。”(注：目前的比例为35)

[律师回复] 对于限价商品房可以做抵押贷款吗这个问题，解答如下, 3、具有较强的变现能力，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况；4，原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过30年，且必须满足以下条件；2我行接受产权明晰，且贷款/、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物，房产结构完好，水、电、环保交通、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物、已办妥产权证明：1、抵押物为商品房的，房龄一般不超过20年；5。具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认、不接受评估现值在10万元（含）以下的房产作为抵押物;授信期限+房龄，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；6