开发商买房退房怎么退

以下几种情形下，开发商均构成了违约行为，买家有权依法解除合同并要求退还所购房产：
1.延迟交付房屋：若开发商未能在购房合同中规定的期限内（一般为三个月）完成向购房者交付房屋的义务，则购房者便可根据相关法律法规向开发商申请解除合同，同时也有权要求其赔偿双倍订金或者就已预付款项支付相应利息。
2.未按期办理产权证书：因开发商自身原因导致购房者无法在合同约定期间内获取房屋所有权证明书，在此种情况下，买家享有解除购买合同的权利。
3.开发商资质不全：只有当开发商获得了全部所需法律许可证后，才具备营建和销售住房的资格；如果开发商在建房过程中的某一环节未能达到法律规定的标准，就将被视为违法经营，由此产生的购买合同也自然失效。
4.房屋实际面积与出售时的预测面积相差过大：倘若在房屋完成交付之时，房屋的实际测量面积与其在购买合同时预估的预计面积之间出现了较大偏差，超出了法定比例（即3%），购房者可据此向开发商提出解约请求，并且也有权主张要求其赔偿房屋溢出部分的相应利息损失。
5.建筑主体结构存在质量问题：如果包含但不仅限于地基沉降超过标准、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度不足等因素引发的质量问题严重到足以导致房屋使用寿命缩短甚至威胁住户安全，经过专业检测机构鉴定确认后，此类情况被证实为品质不合格，售房者有权按照规定要求退货。
6.开发商私自更改房屋设计：开发商未经购房者明确授权同意擅自改变了房屋布局、采光方向、面积大小等涉及整体房屋外观及内部功能设计的关键性细节，买家就有权依据双方签订的购买合同之约定，选择要求开发商退还所购房产。
《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售，应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
第十九条
 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
  按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理;
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。