高层面积缩水怎么办

[律师回复] 买房是人生中的一件大事。当我们买好了房子，却在交房后发现房屋的实际面积和合同上面约定的面积存在误差时该怎么办呢 首先应当明确一个概念，即面积误差比，面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积后的值，与合同约定面积的百分比。依照相关法律法规的规定，新商品房发生面积误差时，如当事人之间无其他约定，应当按照下列方式解决： 1、面积误差比绝对值在3以内的据实结算，多退少补 2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房，买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30日)内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 3、买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内部分的房价款由开发商返还买受人，绝对值超出3部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 《商品房销售管理办法》第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： 1、面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款 2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 3、因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

[律师回复] 在我们去朋友家做客时，一进门 第一感受是真宽敞抑或真压抑。这往往是层高高低所带来的直观感受。层高，是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。在《住宅设计规范》中规定，住宅层高宜为2.80米。当然，在商品房买卖合同中，对此也都会有规定。在这里，会涉及两个问题，一个是层高符合合同约定，但是低于《住宅设计规范》的规定。另一种是层高不符合合同约定，但是也不一定符合《住宅设计规范》的规定。来看 第一个问题，层高符合合同约定，但是低于《住宅设计规范》规定的情况。这种情况实际发生概率为零。合同虽然是双方当事人真实的意思表示，层高2米也是双方签字认可的。但是《住宅设计规范》为B标准，即国家强制性标准。这样的合同是无法通过备案审查的。 第二种情况，即合同约定的层高为3米，实际收房时，层高或为2.8米或者低于2.8米的情况是比较常见的。实际上，关于开发商擅自调整层高的违约责任认定问题，可以直接适用面积误差的规定，购房者既可以选择解除买卖合同，也可以选择继续履行合同，选择继续履行的，如果层高不符合合同约定，但是符合B标准，可以要求开发商退还不足部分并支付利息。低于B标准的，可以要求开发商双倍赔偿损失。

[律师回复] 1、弄清测算依据。销售一般建筑面积计价，也可以按套内建筑面积或者按套（单元）计价；商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。首先弄清合同中规定的到底是何种计价方式，其次要注意自己测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。 2、查看合同相关条款，按该条款处理。 3、如果合同没有约定或约定不明的，则根据《最高人民法院关于审理纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条的规定处理：如果差值在3％以内（含3％0，则开发商据实退款；如果差值在3％以外，首先可以，开发商应当在你提出退房之日起30日内将你的已付房价款退还并支付同期银行存款利息。有权不退房，差值在3％以内（含3％）部分的房价款由开发商返还给，面积差值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还。

[律师回复] 《住宅设计规范》限定：　　 1、普通住宅层高宜为 2.80米；　　 2、卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于 2.40米，局部净高不应低于 2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的13；　　 3、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其12面积的室内净高不应低于 2.10米；　　 4、厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20米；　　 5、厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于 1.90米，且不得影响门、窗扇开启。　　《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的，不符合《住宅设计规范》中的强制性准则的商品房不能通过竣工验收，买受人当然也能够拒却交房。就层高而言，在《住宅设计规范》中限定“普通住宅层高宜为 2.80米”，该限定表明在层高问题上应予稍有选择，即并非层高必须为 2.80米，但是“室内净高”却必须符合《住宅设计规范》的强制性限定。

[律师回复] 商品房面积由套内建筑面积与分摊的公用面积组成，业主们对面积的质疑无非就是对套内建筑面积与公摊的公用面积的质疑，如果购房者对面积有异议怎么办业主都希望套内面积比较大，但是开发商往往不按合同行事，业主如何预防套内面积缩水呢请看下文的具体介绍。 一、购房者对面积有异议怎么办对于哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。另外，需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。 二、如何预防套内面积缩水购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。