一房二卖优先履行权如何确定

在研析涉及房屋一房二卖状况时，通常我们会依照以下的处理原则以明确房屋买卖合同的优先履行次序。首要原则便是针对已经发生的不动产所有权名义变更及相关登记手续的妥善执行；其次，当房屋所有者与购买方均已顺利完成不动产所有权的名义变更以及登记录入工作，且实际占有该物业，此时便可视为具备了确定合同履行优先级的条件；而第三个重要依据则是需要综合考虑各个方面的变量，例如购买款的金额及其支付给卖方的时间先后、经由网络平台进行的受法律保护的在线交易合同联机备案与否，以及最关键的确定每份合同正式生效的日期等等。在此基础上，得以公正而又合理地确定每份合同的确切履行排序。
《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。