公寓赠送面积缩水怎么办

[律师回复] 买房是人生中的一件大事。当我们买好了房子，却在交房后发现房屋的实际面积和合同上面约定的面积存在误差时该怎么办呢 首先应当明确一个概念，即面积误差比，面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积后的值，与合同约定面积的百分比。依照相关法律法规的规定，新商品房发生面积误差时，如当事人之间无其他约定，应当按照下列方式解决： 1、面积误差比绝对值在3以内的据实结算，多退少补 2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房，买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30日)内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 3、买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内部分的房价款由开发商返还买受人，绝对值超出3部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 《商品房销售管理办法》第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： 1、面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款 2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 3、因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

[律师回复] 对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”。其中原因有三：一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子，同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头，购房者趋之若鹜，看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积，不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差，成为被购房者首先淘汰的对象。小区因“送面积”无法办理房产证，因此产生的迟延办证纠纷也层出不穷。有网友反映当时买房时被某房地产商“买一层送一层”的广告所吸引。销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，也即是开发商承诺的“送面积”。但是因为建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，与报建施工图不符，小区属于不予规划验收的情形，国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》，已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。“送面积”分为几种情况： 第一种“送面积”是改变规划加建，未经报批更改手续，如上述案例中加建一层属于违规，存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险; 第二种“赠送的面积”属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就不合法; 第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不载入产权证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，都存在着法律障碍。近段时间以来，各地政府相继出台了一些相关规定，叫停开发商“买房送面积”的促销行为。现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规，一旦出台相关新规，之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定，将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》，无法取得房产证的风险。

[律师回复] 商品房面积由套内建筑面积与分摊的公用面积组成，业主们对面积的质疑无非就是对套内建筑面积与公摊的公用面积的质疑，如果购房者对面积有异议怎么办业主都希望套内面积比较大，但是开发商往往不按合同行事，业主如何预防套内面积缩水呢请看下文的具体介绍。 一、购房者对面积有异议怎么办对于哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。另外，需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。 二、如何预防套内面积缩水购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、开发商赠送的面积是否划算，能否计入产权面积是关键。赠送面积在进行产权登记时不会纳入产权面积中。当下开发商的这一行为其实是不受认可的。这些赠送面积的住房，购房者在拿到成品房后，如果面积与开发商的宣传面积不符，购房者无法维护自己的权益。同时，得房率越高容积率越高越影响住房的舒适度。虽然不少开发商在给消费者计算房价时会将产权面积与赠送面积做对比计算，让购房者感觉购买赠送面积的住房很划算，但是由于这一部分无法记入产权面积中，不受法律的保护，今后如果遇到房屋转卖或者拆迁，也不会把赠送面积算入其中，这部分面积就得不到相应的利益和赔偿，这样一来就不是那么划算了。 二、如何防范商品房面积陷阱计价面积玩骗术减少实建面积、多算公摊面积、重复计算面积、编造虚假面积是一些开发商惯用的骗术。为防止不法开发商玩弄骗术，消费者在购房时应对相关法律法规有所了解，做到心中有数。按照有关规定： 1、商品房销售可以按套计价、按套内面积计价、按建筑面积计价三种方式。 2、建筑面积是由套内面积和共有分摊面积两项组成。 3、套内面积是业主的产权，分摊面积为共有产权。 4、在商品房买卖合同中，应将房屋实际计价面积核算清楚，并且买卖双方还要在合同中注明将来如果发生误差的处理方式。有的人被开发商的广告吸引，因此购买了送面积的房产，此时需要注意了，开发商赠送的面积是否划算，能否计入产权面积是关键。至于也就要根据是否计入产权作出判定。对于收房时存在面积误差的情形，如果误差比绝对值小于3%含3%的，买房人不能要求退房，其误差按实际结算。如果误差比绝对值超过3%的，买房人可以要求退房;如果买房人不要求退房的，由开发商承担相应的责任。

[律师回复] 商品房面积由套内建筑面积与分摊的公用面积组成，业主们对面积的质疑无非就是对套内建筑面积与公摊的公用面积的质疑，如果购房者对面积有异议怎么办业主都希望套内面积比较大，但是开发商往往不按合同行事，业主如何预防套内面积缩水呢请看下文的具体介绍。 一、购房者对面积有异议怎么办对于哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。另外，需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。 二、如何预防套内面积缩水购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。