开发商延期交房如何计算索赔金额

[律师回复] 你好，是按照房屋价值

[律师回复] 在工程施工过程中，经常会发生由于业主方责任造成的工期拖延，承包商不但可以得到工期索赔，还可以得到相关的费用索赔。而对于因此发生的费用索赔的计算许多工程项目的计算方法和标准差别很大，尤其是管理费用的计算和赔偿标准。 　　 一、工期拖延存在的几种情况 　　与工期拖延相关的费用索赔是一个很复杂的问题，可能存在不同的情况，其影响也是不同的。主要有以下几种情况： 　　 1、由于业主的原因带来的干扰造成工程尽管没有停工，但一直持续处于效率低下混乱的状况下施工。这样不仅工期拖延，而且也有费用损失，包括人员、机械设备低效率损失、现场管理费用和总部管理费用损失及其他材料方面的损失。 　　 2、由于业主方原因致使整个工地停工，则所有人员、材料、设备闲置，承包商还要支付现场管理费用，并且承包商因为工作量的减少而导致总部管理费用的减少。 　　 3、因业主方的原因对非关键线路施工造成停工，那么总工期不延长。但如果因这种干扰给承包商带来损失，承包商就有权提出相应的费用索赔。当然在干扰发生时，承包方有义务尽可能的减少损失。 　　 二、人工费损失 　　在工期拖延的情况下，人工费损失一般分以下两种情形： 　　 1、生产现场人员的停工、窝工。 　　通常可以按照实际停工工时（或工日）数量和合同单价中的人工单价计算。但有时考虑是处于停工状态，可以采用最低的人工单价进行计算。 　　 2、低生产效率的损失。 　　由于干扰事件的发生，人员虽未闲置，但生产效率极其低下。这反映在一段时间内，现场施工所完成的工程量未达到计划的工程量，但用工数量却达到或超过计划数量。在此情况下要准确地分析和评价干扰事件的影响是非常困难的 。通常一般是以投标书所确定的劳动力投入量和工作效率为依据，与实际的劳动力投入量和工作效率相比较，以计算费用损失。 　　劳动力损失费用索赔=（实际使用工日-已完工程中计划人工工日-其他用工数-承包商责任或风险引起的劳动力损失）×劳动力单价 　　当然采取这种算法也是有前提条件的，否则很容易出现分歧： 　　 （1）这种计算方法要求投标书中劳动效率的确定是科学的并且符合实际的。如果投标书中的劳动效率定的很高，即计划用工数较少，则承包商通过索赔会获得意外的收益。所以有些监理和业主工程师在处理此类问题时，要重新审核承包商的报价依据，有时为了客观起见，还要参考本工程其他投标书中的劳动效率值。 　　 （2）对承包商责任和风险造成的用工损失，必须有详细的现场记录，否则容易扯皮，而且核实起来难度较大。 　　 三、材料费索赔 　　材料费索赔可能存在如下情形； 　　 1、由于工期推迟，致使承包商订购的材料推迟交货，给承包商带来损失的，根据实际损失证明进行索赔。 　　 2、因工期延长的同时材料价格上涨造成的损失。 　　 四、机械费用索赔 　　机械费用索赔=闲置台班数×闲置台班费单价 　　闲置台班数按照施工日记计算。闲置台班费包括折旧费用、利息、保养费、固定税费等，一般为正常设备台班费的60%～70%。如果是租赁设备，则按照租金进行计算。 　　 五、工地管理费用 　　索赔事件造成整个总工期的延后，还应计算工地管理费用。但实际工地管理费用的计算比较复杂，一般有以下几种算法： 　　 1、以合同中的工地管理费用和合同工期为基础计算。 　　工期延误工地管理费用索赔=（合同中的工地管理费用÷合同工期）×延误工期 　　这个公式的基本依据是：由于停止施工，承包商没有完成计划工程量，造成工地管理费收入的减少。但在实际工程中，如出现没有完全停工，只是在低效率状态下施工的情形，使用上述公式时需要扣除这个阶段已完工程量所占的工期份额。 　　该公式计算简单方便，但不符合赔偿实际损失原则。此公式的计算是基于报价中的工地管理费用的核算和分摊是科学合理的，工地管理费内费用项目都与工期有关，且随工期的延长而增加的，另外承包商在停工状态下的工地管理费用的开支与正常施工状态下的开支相同这几个前提，所以计算出的赔偿费用过高，需酌情扣减。 　　 2、以实际开支为原则计算 　　对于大型工程施工项目 ，如果采用第1条方法进行计算，出入大，分歧多。一般可以按照施工现场工期延误期间内实际现场管理人员开支及附加费用、属于工地管理费的临时设施、福利设施的折旧、营运费用、日常管理费的开支等逐一列项计算，再扣除相应期间已完工程中的工地管理费用份额。这种计算方法比较准确，但实际费用的计算和核实有点困难，信息处理量也大。 　　 六、因物价上涨引起的费用增加 　　由于工期推后，恰逢物价上涨，引起原计划未完工程费用的增加，承包商可以要求相应的补偿。如合同中规定了材料、人工费用可进行调差，那么由于工期推后、物价上涨引起的费用的调整可按合同规定的方式调整。如果是固定价格合同，通常可按如入方法进行： 　　 1、如果整个工程工期延后，则可以对未完工程成本按通货膨胀率进行总的调整。 　　 2、由于业主原因，工程一直处于低效率施工状态，工程在整个过程中延期。承包商可以提出工期延长和物价上涨而产生的费用索赔。一般可以采用以下方法进行计算： 　　 ①先计算出工程到计划合同竣工期物价上涨幅度和到实际竣工期物价上涨幅度。 　　 ②计算出合同总报价中承包商应承担的物价上涨风险额，计算公式为： 　　合同总报价中承包商应承担的物价上涨风险额=（工程最终实际结算费用÷计划合同竣工期的物价指数）×（工程到计划合同竣工期物价上涨幅度÷2） 　　 ③计算出在实际工期中，因物价上涨造成的费用增加额，计算公式为： 　　在实际工期中因物价上涨造成的费用增加额=工程最终实际结算费用÷计划合同竣工期的物价指数）×（工程到实际竣工期物价上涨幅度÷2） 　　 ④最后算出拖延工期物价上涨增加的费用，计算公式为： 　　拖延工期物价上涨增加的费用=在实际工期中因物价上涨造成的费用增加额-合同总报价中承包商应承担的物价上涨风险额 　　但是采用该计算方法是基于几种假设前提的：计划合同工期和延长期物价上升是直线形的；计划和实际工程进度都是均衡的，即每月完成的工程量相等。 　　不过，该种计算方法其计算基数采用实际工程价款，而不是合同报价，并且其中包括了利润和管理费用，这是有待商榷，也不是很准确。但这种计算方法还是有一定的说服力的。 　　 3、也可以参考国际上通用的对工资和物价（或分别各种材料）按价格指数变化情况分别进行调整。 　　 4、对国内工程，物价上涨，定额和取费标准会有一定的调整，那么可以参考调整。 　　 七、总部管理费用 　　总部管理费用的计算、证实和审核都非常困难。下面介绍几种计算方法。 　　 （一）总直接费分摊法 　　该种方法是以费用索赔中的直接费用为基础分摊管理费。 　　每单位直接费用应分摊的管理费=合同执行期间总管理费用÷合同执行期间总直接费用 　　管理费分摊额=每单位直接费用应分摊的管理费×实际直接费 　　这种分摊方法存在局限性： 　　 1、适用于工程项目的主要费用比例变化不大的情况，否则误差大，也明显不合理。如果材料费用、设备费用所占比重很大的工程，分配的管理费用多，不能反映实际情况。 2、如工程合同工期长，受到干扰而延期，在此期间又无其他工程可以替代补偿，则该工程实际直接费小，按这种分摊方式分摊的管理费用也小，显然对承包商很不公平。 　　所以分配的标准可以是灵活的，主要是看是否合理有利。 　　 （二）特殊基础分摊法 　　该种方法是将管理费用开支按用途分成许多类别，按这些类别的性质分别确定分摊基础，分别计算分摊额。这是一种精确但又复杂的分摊方法。这要求对各分项的内容和性质进行专门的研究。 　　这种方法用的不多，一般工程量大、风险大的项目采用。 　　 （三）日费率分摊法 　　承包商因等待变更或图纸、材料等造成工程中断，或监理、业主指令暂停施工，而承包商又无其他可替代工程的情况下，承包商会因此减少管理费用收入。减少的管理费用收入可采用日费率分摊法。这种方法是按合同额分配管理费用，再用日费率法计算损失。 　　 （四）非关键线路施工拖延的费用索赔 　　非关键线路施工拖延不影响总工期，但如果导致承包商的损失，则存在相关的费用索赔。 　　 1、人工费损失：在局部停工状态中，承包商已安排的人员无法作其他安排或业主、监理明确不能作其他安排的，应按照实际闲置的人工进行赔偿。 　　 2、机械费用损失：为这些局部工程专门租用或购置的设备已经进场，当这些设备无法挪作他用闲置时，业主也应承担相应的损失。对于管理费用，如果承包商完成的合同工程量变化不大，而且总工期没有拖延，则没有管理费用的索赔。但如果承包商有充足的依据证明为此局部停工多支付了管理费用，则可以按实际支付索赔。 　　结语 　　工程项目施工过程中一般都存在工期拖延的情形，如何公平、合理的计算相应的赔偿损失，对维护承包商和业主单位的经济利益均具有非常实际的参考意义。 这就是工期延误索赔计算的解答。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 果是保险到期后工程仍未全部竣工：“已经投入商业运行或业主已经接受，这时又需要购买工程保险的话、实际占有的财产或其中的任何一部分财产。保险公司只能对未完工部分进行承保。所以保险金额就是该工程未完工部分的总价值，因为工程保险条款中规定，或已经签发工程竣工证书或工程承包人已经正式提出申请验收并经业主代表验收合格的财产或其中任何一部分财产”是不能作为保险标的的

[律师回复] 依据《航空运输服务质量不正常航班承运人服务和补偿规范（试行）》中国航空运输协会向湖北机场集团公司下发《航空运输服务质量不正常航班承运人服务和补偿规范（试行）》，除了春秋航空外，国内航空公司将实施新的延误补偿。据了解，该规范适用于在国内运输过程中的不正常航班旅客服务中信息提供、航班服务、客票的退、改、签及补偿等，在补偿中分为非承运人原因和承运人原因。前者是指天气、突发事件、空中交通管制、安检、旅客或公共安全等原因；后者是指航班计划、机务原因、航班调配、运输服务、机组等原因。非承运人原因致延误不补偿、不包住宿该规范提出，非承运人原因造成航班不正常，航空公司不承担补偿责任，机场或航空公司协助旅客联系餐饮服务和休息场所，相关费用由旅客自理。不过，也有例外：任何原因造成航班在经停站延误，航空公司应根据需要向经停旅客提供免费的餐饮服务和住宿场所，如航班备降。延误4小时以上才有现金补偿由于承运人原因造成航班延误、取消，客票的退、改、签费用由航空公司承担。航空公司应根据延误时间向旅客提供免费的餐饮服务和休息场所。延误预计在1—4小时以内（含4小时）的航班，及时向旅客提供餐饮。4小时以上，则安排休息场所。在原预定航班离站时间后4—8小时（含8小时）内成行，还向旅客提供价值300元的购票折扣、里程或其他方式的等值补偿，或是人民币200元。在8小时以后成行的，向旅客提供价值450元购票折扣、里程或其他方式的等值补偿，或是人民币300元。

[律师回复] 您好，关于怎样计算商标侵权赔偿额这个问题，我的解答如下, 作为拥有商标权的企业，发现他人侵犯了自己的商标权，就应该维护自己的合法权益，要求对方赔偿自己的经济损失，那么如何计算商标侵权赔偿数额呢? 《商标法》 第五十六条规定“侵犯商标专用权的赔偿数额，为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利益，或者被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失，包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理开支。 前款所称侵权人因侵权所得利益，或者被侵权人因被侵权所受损失难以确定的，由人民根据侵权行为的情节判决给予五十万元以下的赔偿。” 根据这条的规定，我们可以看出商标侵权赔偿有三种计算方式： 1、侵权人因侵权获得的利益; 2、被侵权人因为侵权而受到的损失; 3、法定赔偿。 法律规定了三种赔偿计算方式，在实务中如何适用呢?《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称解释) 第十三条规定：“人民依据商标法第五十六条 第一款的规定确定侵权人的赔偿责任时，可以根据权利人选择的计算方法计算赔偿数额。”这就是说被侵权人可以自行选择是适用第一种计算方式还是 第二种计算方式，如果这两种方式都无法计算，那么由直接适用 第三种方式。 1、第一种计算方式(侵权人因侵权获得的利益)的适用 对于侵权人因侵权获得的利益，如果严格按照财务制度进行计算那是非常复杂的，一是在实务中几乎不可能取得侵权人的完整、真实的财务记录，二是侵权人很可能并没有实际的获利，比如侵权刚开始就被发现，所有的货物还没有销售出去或者销售量非常的小，还不够前期的包装等费用。高院的解释将这个问题进一步简单处理了。解释第十四条：“商标法第五十六条第一款规定的侵权所获得的利益，可以根据侵权商品销售量与该商品单位利润乘积计算;该商品单位利润无法查明的，按照注册商标商品的单位利润计算。” 这种方式在实务中适用比较多，商标权人在向后，可以向申请对侵权人的财务帐册进行证据保全，一旦保全成功，商标权人可以根据侵权人财务记载的销售数量计算出侵权人的获利。 2、第二种计算方式(被侵权人因为侵权而受到的损失)的适用 解释第十五条：“商标法第五十六条第一款规定的因被侵权所受到的损失，可以根据权利人因侵权所造成商品销售减少量或者侵权商品销售量与该注册商标商品的单位利润乘积计算。”这种方式在实务中实际是难以适用的。因为产品销量销量下降有无数种原因，每种产品都有其生命周期，在产品生命末期必然是要下降的。商标权人也很难举证证明销量下降是因为他人侵权造成的。 在实务中目前很少看到按这种方式计算赔偿的。 3、第三种计算方式(法定赔偿)的适用 解释第十六条：“侵权人因侵权所获得的利益或者被侵权人因被侵权所受到的损失均难以确定的，人民可以根据当事人的请求或者依职权适用商标法第五十六条第二款的规定确定赔偿数额。” 法定赔偿是有前提条件的，只有在前两种方式都无法计算时才适用。最高赔偿额度为50万元。解释第十六条第二款：“人民在确定赔偿数额时，应当考虑侵权行为的性质、期间、后果，商标的声誉，商标使用许可费的数额，商标使用许可的种类、时间、范围及制止侵权行为的合理开支等因素综合确定。”法官将会根据规定的各种因素进行综合考虑。