不可抗力房屋延期交付如何处理

[律师回复] 购房协议里面有具体规定吗

[律师回复] 一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人延迟交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时，可以根据合同提出赔偿要求，也可以与该公司解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定，约定的违约金若低于造成的损失的，购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。 二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情，本文教你如何防患于未然，规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事，因为房屋交付时间的改变，就可能改变购房者的计划，如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢 1、看清合同再签也不迟对于大多数的购房者来说，买房子是“大姑娘上花轿——头一遭”，对于买房子需要注意的细节方面都不甚了解，尤其是在签订购房合同的时候，更是不知道该注意哪些方面。“当时见这里的房子卖得比较火，好不容易选上一个比较满意的户型和位置，合同没细看就签了，也不知道上面规定了什么内容”。据了解，开发商在房产管理服务中心网站签订的是《商品房买卖合同》示范文本，其中的具体条款还是由买、卖双方共同协商签订。《商品房买卖合同》一经签署，即起法律效力，买、卖双方应按合同内约定的条款认真执行。业内法律人士提醒购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等。 2、交房时间越明确越好为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。据律师介绍，延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。 3、延期交房不影响月供今年关于房地产市场的调控政策频出，最近关于“各商业银行将从11月1日起，全面取消房贷七折利率，银行给予首套房贷的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%”的消息更让许多购房者感到购房压力。对于新利率施行之前的房屋贷款仍将按照以前的政策执行，只是对于以后的房屋贷款利率将按照新政策执行后的要求办理。

[律师回复] 您好，针对您的迟延交货后发生不可抗力能免责吗问题解答如下, 　　迟延交货后发生不可抗力，迟延交货方不能免责。因为迟延交货本身已经违约，在迟延交货期间所发生的一切风险应当由迟延交货方承担，因此受损方可以要求迟延交货方承担违约责任。　　相关法律可参考：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 2、第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 3、一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”，二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 首先，所有权保留和抵押权一样，属广义的担保物权。所有权保留指在转移财产所有权的商品交易中，根据当事人约定或法律规定，买受人先占有、使用财产，但是在当事人约定的条件(通常是价款的部分或全部清偿)成就前，出卖人仍然保留财产所有权，直到条件成就时，所有权才转移。所有权保留表面看来是附条件的所有权转移，实则具有担保合同履行的担保物权属性，即在买受人未履行合同义务(成就所附条件)前，出卖人保留所有权，促使买受人积极履行合同义务。 其次，所有权保留必须公示，否则不得对抗第三人。一方面，所有权保留既然具有担保物权属性，就必须遵循物权法的基本原则公示原则，即所有权保留的设定必须以一种公开的、可以让人从外部查知的方式展示，以维护整个社会交易的安全另一方面，所有权保留的明显特征是所有权与占有权分离，即买受人占有财产却不享有所有权，而出卖人不占有所有权却享有所有权，这种财产的实际权属状态与外在表象不一致，要求所有权保留的设定必须公示。