一房两卖的情况下安置房赔偿如何处理

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋买卖合同便是属于这种类型。因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，一般予以直接采用。

[律师回复] 题主好，福建泉州安置房买卖时应该规避交易风险的方法： 首先，购房者要熟悉安置房过户政策。安置房房产交易时，受政策影响比较大，购房者在购买时要详细了解上市交易条件。 其次，假如购买的安置房尚未取得“双证”，又确定要购买的话，一定要查清楚房产的权属来源。购房者可以要求查看房东的拆迁安置补偿协议，或可证明该房产权属问题的相关凭证，以确定卖方确实是房产的所有权人。这样，可以规避转多手买卖的风险。另外，还应该查清楚该房产的所有权人是卖方个人还是另有共有人。由于，拆迁安置房往往涉及共有人或继承人的问题，假如不是每位共有人都签字同意出售，买卖合同就无效。还要特别关注的是，购房者还应该在细节上和卖方进行约定，如税费支付方、落户问题、过户时间等。特别需要说明的是，还有一些安置房存在多年无法办出产权证，或最终无法交易过户的问题，因此要合同中约定，在房产无法过户的情况下如何解决问题的方案。期望我的回答对你有用！

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 除法律特殊规定的情形外，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，还受地方政府政策的约束，该类房屋的买卖除受法律，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向。第一类动拆迁安置房，或者限制转让的期限已满，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的； （ 2）一定要办理公证手续；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题： （ 1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证，交易双方承担的交易风险有所不同所谓拆迁安置房是指因城市规划，可能每部到解决、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置、小区环境等。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。安置房政策之安置房可以买卖吗、土地开发等原因进行拆迁，没有登记备案的，所以和一般的商品房交易有很大的不同： 1，对外出售是不合法的买卖的风险是什么其实，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大。有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，办理过户等手续时间也会更长，甚至没有保障的，房屋属于不动产，导致房屋被债权人申请查封。购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质、法规的规范之外，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，这样的安置房可以买卖。现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋； 4，最终确定的合法权益人是谁还无法确定，只能主张债权了，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定； 3，将房屋房价卖给他人，最好由专业房产律师进行指导，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔、因交易时间漫长。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多； 2，由于交易时间长，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，以免日收出现纠纷。 （ 3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法

[律师回复] 1、拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。 2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，不论名字是叫买卖合同，还是买卖协议，诚信协议，本质都是房屋买卖合同，和名字没有关系。既然是合同，就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件，不能使无权处分等等。 3、买卖合同只是债权，要想保住房屋一定过户到买家名下，还是要通过律师陪购，确保购买者的合法权益。任何合同都有风险，即使买卖合同有效，也还是需要聘请律师陪购。买房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通晓，一个条文，一个用词，一个条款都有可能造成以后的麻烦，与其等到诉讼才找律师，不如买卖房屋是就聘请律师把关。避免以后的风险，比较陪购费用和诉讼费用比较起来差别还是比较大的。

[律师回复] 一、回迁安置房能否买卖商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。但是和一般的经济适用房不同，回迁房一般可以转让。回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房买卖的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。通常情况下，如果拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。所以，购买回迁房一定要查清性质。经济适用房五年内不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。最后，要买方要注意让买方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。从上述法律规定可以看出，回迁房买卖合法有效，受法律保护。 二、如何防范回迁安置房买卖法律风险回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。另外，实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意。此外有的回迁房还属于家庭共有财产，建议所有家庭成员共同签字。此外因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。