房屋买卖特种买卖

[律师回复] 正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。 但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

[律师回复] 居住商品房销售和非居住商品房销售、价商品房销售和市场价商品房销售、内销房销售和外销房销售、现房销售和期房销售 特征主要有 (1)出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款; (2)房屋买卖合同是属于诺成合同和有偿合同; (3)合同标的物为房屋不动产; (4)房屋所有权转移需要登记，是要式行为。

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】 一、特殊工种的确认从事特殊工种人员的退休，首先应当明确职工从事的岗位是否属于国家认可的特殊工种。这是解决从事特殊工种人员退休的首要问题。 　　 1、特殊工种的范围。从事哪些岗位工种的职工属于特殊工种职工的范围，根据国家现行规定，本市对从事井下、高空、高温、特殊繁重体力劳动、其他有害身体健康工作的职工，属于特殊工种的范围，可依照国家有关从事特殊工种人员的退休条件和待遇，办理退休手续。 　　 2、特殊工种确认的原则。根据我国的习惯做法，特殊工种一般由劳动和行业主管部门批准。 　　　 二、特殊工种的退休条件凡参加城镇基本养老保险社会统筹的人员，按特殊工种办理退休手续时，必须同时具备以下条件： 　　 1、退休的年龄是：男年满55周岁，女年满45周岁； 　　 2、缴费的年限是：1992年底前参加工作的连续工龄（含缴费年限）满10年，1993年以后参加工作的缴费年限满15年；个体工商户及其帮工、自由职业人员连续工龄（含缴费年限）满15年，按本市城镇养老、医疗办法实际缴费年限满5年（实际缴费满5年是指1993年1月1日以后在本市城镇单位缴费且记入个人帐户的缴费年限与参加个体工商户及其帮个工或自由职业养老、医疗保险后的缴费年限之和）。 　　 3、从事特殊工种的年限：必须是从事高空和特别繁重体力劳动工作累计满10年；从事井下、高温工作累计满9年；从事其他有害身体健康工作累计满8年。另外，职工从事多个特殊工种的，可将其从事特殊工种的实际工作年限相加计算，但是在决定退休条件时应根据这几个特殊工种要求从事工作年限最长的一种来确定。 　　 三、特殊工种退休的审批从事特殊工种的职工可享受优惠的退休年龄和待遇，所以，特殊工种职工退休一般实行更严格的审批程序： 　　 1、用人单位制订实施方案。根据国家有关规定被确认有特殊工种的用人单位，在为从事特殊工种的职工申报办理提前退休手续前，必须按照从严掌握的原则，根据具体条件和本单位的实际，制订本单位的实施方案。实施方案应当经用人单位的主管部门审核后，报区县社保中心同意后实施。 　　 2、职工退休应报有关部门审核批准。用人单位为符合特殊工种退休条件的职工办理退休手续时，一般由用人单位填写《职工从事特殊工种退休审批表》。然后，将审批表上报主管部门审核，经所在区、县社保中心复审后，最后报上海市劳动和社会保障局批准。批准后，从事特殊工种的职工按有关规定享受退休待遇。 　　 3、特殊工种退休的责任。为制止少数用人单位弄虚作假的现象，对用人单位未如实申报职工从事特殊工种的年限，经有关部门查实确有虚报行为的，区、县社保中心有权将违反特殊工种退休条件办理退休手续的职工退回原单位，由原用人单位按在职职工管理，并按规定追回已由养老保险基金支付的全部养老金。

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】 　　私营企业企业特殊工种办理之后，可以提前退休。 　　特殊工种办理条件： 　　全民所有制企业和县以上集体企业的职工，在分别符合以下条件的可办理提前退休： 　　所从事的特殊工种必须属于劳动部和有关行业主管部门规定的特殊工种的范围; 　　从事高空和特别繁重体力劳动工作累计满10年; 　　从事井下、高温等工作累计满9年的; 　　从事其他有害身体健康工作累计满8年的; 　　男年满55周岁，女年满45周岁，连续工龄满10年的可办理特殊工种退休。 　　特殊工种办理流程： 　　审批表和相关材料统一交市劳动保障局对外办事窗口核准，受理后经核准符合规定办理伤病提前退休条件，在20个工作日内办理完毕; 　　对职工按特殊工种办理退休在资格初审之后,正式审批之前，对拟退休时间等内容进行公示，公示时间为5天，公示后无群众举报或提出异议的,劳动保障行政部门方可核准。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同的法律特征有哪些 (一)在房屋买卖合同关系中，出卖人的房屋所有权因出卖而消灭，买受人对房屋的所有权因买受而发生。 (二)房屋买卖合同是双务合同，双方当事人的权利、义务在法律上处于平等地位，不允许任何一方有限制和强迫对方的行为。 (三)房屋买卖合同是有偿的，出卖人向买受人交付房屋，买受人应向出卖人交付约定价金。 (四)房屋买卖合同是诺成合同，是双方法律行为，双方当事人必须意思表示一致，双方意思表示不一致，合同就不能成立。 房屋买卖合同的内容 (一)合同当事人的姓名、性别、年龄、职业、住址等，法人应写全称并注明法定代表人或代理人及所在地址； (二)被买卖房屋的坐落地点、数量、结构、质量，及附属设施和使用面积等。如是砖瓦、土灰、平房还是楼房等； (三)房屋买卖价款数额，价格的确定，一般是由买卖双方议定，经房管部门评议批准，但国家有统一规定的不能超过该法定标准； (四)付款日期和房屋腾交日期均应具体写明； (五)办理房屋产权过户及有关手续的约定。