购房政策房屋买卖纠纷

[律师回复] 《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，判断支付居间报酬的依据为居间人是否促成合同成立？即中介公司一旦促成买卖双方签订定买卖合同，其居间义务即已履行完毕。至于买卖合同是否能完全履行，以及双方是否会发生违约行为等，都不必然与中介公司有关系。下面我们通过一起案例具体分析。 ????2016年7月1日，原告与被告签订购房协议，被告须于合同签订之日向原告支付房屋中介费3950元，如一方违约，应承担相应的违约金。原告按合同约定履行中介服务，但被告未向原告支付房屋中介费。原告认为，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，其迟延支付房屋中介费的行为违反了合同的约定，给原告造成了一定的经济损失，应当按照合同约定承担违约责任。被告认为，原告至今都未能协助被告将天然气卡、水卡、电卡等过户在被告名下，也未交给被告使用。被告多次要求房主过户，但房主不理被告，这些都是原告应当做的，原告应当将各项手续办理好后交给被告，被告才能支付中介费。且到现在被告购买的房子物业费没有交清。原告没有办理上述卡表过户手续，也没有向被告服务过，是原告违约，所以被告不同意支付中介费。 ????法院审理后认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告、案外人房主订立的购房协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。合同签订后，原告作为居间人已促成被告与案外人订立房屋买卖合同，其作为居间人的合同义务已履行完毕，被告理应按合同约定向原告支付居间服务费。被告未按合同约定履行支付报酬的义务，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告给付报酬3950元符合合同约定，法院予以支持。关于被告所辩称的原告未协助其办理水、电、燃气卡过户手续，故不予支付中介费的意见。本院认为，原告在促成被告与原房主之间的买卖合同达成后即已完成了其居间义务，水、电、燃气卡等的过户移交手续不属于原告的合同义务，系被告与原房主之间的事宜，属于被告与原房主之间有关房屋买卖的从合同义务纠纷，与本案居间合同不属同一法律关系，被告可另行主张，即依据被告与原房主之间的房屋买卖合同追究原房主的违约责任，故被告的此辩解意见法院不予采信。但法院在判决中也做出敦促：原告作为房屋中介从事房屋居间交易，不仅要在积极促成双方达成交易上下功夫，更要在居间过程中起到一定的监督与辅助作用，不但要敦促双方尽快完成过户交易，更要监督双方诚信交易、履行好房屋附属物的交接手续，避免出现“交易烂尾”。虽然这些“交易烂尾”不能撼动交易本身，但也容易引发纠纷、降低信誉。若能如此，一方面维护了二手房交易市场的稳定与诚信，另一方面也树立了自身的口碑，也更符合买卖双方对于中介服务的心理预期。该案判决后，双方均未上诉并已主动履行完毕。 ????从上述案例可以看出，买卖合同的订立，并不代表交易一定能够完全履行。而房屋买卖合同是否能完全履行，对居间人的报酬请求权的影响则应区分具体情况。第一种情况是中介机构已经全面履行了居间义务，促成双方签订买卖合同，此后的履行不能并非中介机构的责任，那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。第二种情况是房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。第三种情况是由于居间人自身原因导致合同成立后未能履行的，如未能如实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策，那么即便双方签订了房地产买卖合同，也不能视为居间成功，中介机构无权要求全额支付约定报酬。第四种情况是居间人故意隐瞒真实情况、提供虚假情况，导致房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。第三种情况是中介机构工作失误造成买卖合同未能履行，第四种情况是中介机构具有重大过错导致买卖合同未能履行，因中介机构自身原因而使买卖合同履行不能的两种情况最后的处理结果有所不同。

[律师回复] 在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。在“严格执行限购政策”这一条款中规定：自2021年3月4日起，对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的郑州户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），持有郑州市居住证1年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非郑州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的郑州市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非郑州市户籍居民家庭，无法提供1年以上郑州市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非郑州市户籍居民家庭，暂停在郑州市区向其售房。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 2021南京房产限购政策：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此，外地人在北京只能购买一套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

[律师回复] 你好，这个确实需要提供证明。或者提供政策依据也可以

[律师回复] 您好，关于政策性房屋买卖合同纠纷无效该如何解决这个问题，我的解答如下, 无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民、仲裁机关确认。 房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果： (一)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。 (二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 (三)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 (四)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。 (五)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。