农村私建房屋买卖合同

[律师回复] 　　农村自建房屋买卖，符合如下情形，合法，否则属于无效。　　《山东省宅基地管理办法》　　第二十四条因买卖、继承、赠与房屋而发生宅基地使用权转移的，买房户、继承人、被赠与人符合本办法第十二条规定的条件之一的，可依法办理宅基地用地手续，不符合条件的，应按本办法第十八、十九条的有关规定处理。　　第十二条符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：　　 （一）农村村民因结婚等原因（包括男到女家落户），原有宅基地不能解决住房确需分户的；　　 （二）实施村镇规划或旧村镇改造，需要调整搬迁的；　　 （三）因国家、集体建设项目占用原宅基地需要搬迁的；　　 （四）离退休的国家工作人员、职工、军人、归侨、港澳台同胞等，经区（县）级以上人民政府批准回原籍落户定居，农村确无住房的；　　 （五）市级以上人民政府规定的其他条件。

[律师回复] 小产权房不是一个法律概念，而是民间对在集体土地上所建房屋的俗称。狭义的小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅，深圳小产权房还包括城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。认识小产权房所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房主要分三类： 第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类：在军队享有使用权的土地上进行的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%;从住房形态看，一样是普通住宅;从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

[律师回复] (一)卖方起诉的纠纷 卖方起诉的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求法院确认房屋买卖合同无效。 (二)买方起诉的纠纷 买方起诉的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。 (三)其他与农房买卖有关的纠纷 此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好的房屋由双方协商进行适当分配。 其实常发生的纠纷为：农民在房屋建好后反悔，想独吞房屋，不让出资方入住，出资方只好起诉，请求法院确认其对房屋享有的权利。

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效： 第 一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。 第 二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。 第 三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。 第 四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。 综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效： 第 一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。 第 二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。 第 三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。 第 四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。 综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！