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购房过程中有哪些合同是无效的

#房屋买卖 最新修订 | 2026-03-04
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袁柏林律师
袁柏林律师在线
北京市金台律师事务所/高级合伙人
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律师解析
1.无民事行为能力人签的购房合同无效,他们没能力独立实施民事法律行为,合同从一开始就不作数。
2.双方虚假意思表示签的购房合同无效,比如为逃债假卖房。
3.违反法律法规强制性规定的购房合同无效,像没预售许可证就卖房签的合同。
4.违背公序良俗的购房合同无效,如以违背公德方式交易房屋。
5.恶意串通损害他人权益的购房合同无效,如卖家和第三人串通坑买家。

案情回顾:

小朱欲购买房屋,与卖家小丽签订购房合同。后发现小丽是无民事行为能力人,其法定代理人表示小丽无法独立实施该民事法律行为。同时,经调查还发现小丽与第三人小胡恶意串通,想抬高房价损害小朱利益,且该房屋未取得预售许可证就进行销售。小朱认为合同无效,要求退款,而小丽一方则认为合同有效,双方产生争议。

案情分析:

1、根据法律规定,无民事行为能力人无法独立实施民事法律行为,小丽为无民事行为能力人,她签订的购房合同自始无效。
2、小丽和小胡恶意串通,损害小朱的合法权益,这种情况下签订的购房合同也属于无效合同。
3、房屋未取得预售许可证就销售,所签订的购房合同违反了法律、行政法规的强制性规定,同样无效。因此,小朱有权要求退款。
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