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借名所购房屋可不可以对抗强制执行

#房屋买卖 最新修订 | 2026-04-11
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袁柏林律师
袁柏林律师在线
北京市金台律师事务所/高级合伙人
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律师解析
1.借名买的房,通常不能对抗强制执行。
因房屋登记在出名人名下,债权人信赖不动产登记,有权申请执行该房屋。
2.若借名人能证明存在借名约定、实际付了房款、实际占有使用房屋、未过户非自身原因,有可能排除执行。
3.法院会综合判断借名人是否有排除执行的权益,证据充分则支持,反之则驳回。
案情回顾:

小朱与小胡约定借小胡之名买房,小朱实际支付了购房款并入住该房屋,但一直未办理过户登记。后小胡因债务纠纷,债权人申请强制执行登记在小胡名下的此套房屋。小朱认为自己是房屋实际权利人,向法院提出排除强制执行的请求,双方因此产生争议。

案情分析:

1、从物权公示公信原则看,房屋登记在小胡名下,债权人基于对不动产登记的信赖,有权申请执行该房屋。
2、若小朱能证明与小胡存在借名买房约定、自己实际支付购房款、实际占有使用该房屋且非因自身原因未办理过户登记,法院会综合审查判断小朱对房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。若小朱证据充分,法院可能支持其排除执行的请求;反之,法院可能驳回其请求。
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