根据法律规定如何对抗买卖不破租赁
- 律师解析
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大家在处理租赁相关事务时，常听到“买卖不破租赁”，意思是租赁期间租赁物所有权变了，租赁合同依然有效。不过，有几种情况可以对抗这个原则。
一是核查租赁合同的真实性和合法性。要是能证明合同是事后补签、虚假签订，或者合同违反法律强制规定，像租赁物是违法建筑，那合同可能无效，“买卖不破租赁”原则也就不适用了。
二是看租赁物是否抵押在先。如果租赁物在出租前就已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权导致所有权变动，“买卖不破租赁”规则就不适用。因为法律规定，抵押权设立后出租抵押财产，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。
三是留意租赁物是否查封在先。若租赁物在出租前已被依法查封，租赁权无法对抗司法拍卖等产生的新所有权人，也能突破“买卖不破租赁”。
最后，如果能证明承租人没有实际占有使用租赁物，比如只签合同没入驻，也可能不适用该原则，毕竟实际占有使用是“买卖不破租赁”的重要条件。
案情回顾:
小许将一处房屋出租给小胡，签订了租赁合同。之后小许因债务问题将该房屋卖给了小丽。小胡以“买卖不破租赁”为由，要求继续租赁该房屋。小丽则提出质疑，认为小许和小胡的租赁合同可能是事后补签，且该房屋在出租前已被抵押，同时小胡并未实际入住该房屋。
案情分析:
1、若小丽能证明租赁合同是事后补签或虚假签订，或合同违反法律法规强制性规定，该租赁合同可能被认定无效，“买卖不破租赁”原则不适用。
2、若房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动，此时不适用“买卖不破租赁”规则。
3、若能证明小胡没有实际占有使用该房屋，“买卖不破租赁”原则也可能不适用，因为实际占有使用是该原则的重要条件之一。
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