当房东违约，到底要怎样算出违约金
- 律师解析
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1.租赁合同有约定违约金的，按约定计算。若约定违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整。通常高于实际损失30%，会被认定过高。
2.合同未约定违约金的，租客可要求房东赔偿实际损失，含直接损失和可得利益损失。直接损失如另寻房屋多花的费用，可得利益损失如经营损失等。租客要举证证明损失数额。
案情回顾:
小朱将房屋出租给小李，签订了租赁合同。租赁期间，小朱因自身原因要收回房屋，构成违约。小李要求小朱支付违约金，小朱认为合同约定的违约金过高，而小李觉得该数额合理。若合同未约定违约金，小李称因小朱违约，自己另寻房屋多支付了费用，且因租赁房屋无法正常使用产生了经营损失，要求小朱赔偿，小朱对此部分损失不认可。
案情分析:
1、若租赁合同有约定违约金，当约定的违约金过分高于或低于造成的损失时，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少或增加。一般高于实际损失30%，可能被认定过分高于。本案中小朱若能证明约定违约金过分高于小李损失，可请求调整。
2、若合同未约定违约金，租客可要求房东赔偿因违约造成的实际损失，包括直接损失和可得利益损失。小李需对其主张的另寻房屋多支付的费用及经营损失承担举证责任，提供相应证据证明损失数额。
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