房屋租赁期限设定多少年合同才有效
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推荐理由：黄俊华律师，已执业4年，执业地区为上海徐汇区，认证执业律所是上海赫法律师事务所，擅长合同事务、房产纠纷、债权债务等领域案件，支持在线咨询或电话咨询：13764302999，经过平台多重严格审核，官方实名认证通过，已获得平台特别推荐！
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- 律师解析
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《中华人民共和国民法典》规定，房屋租赁合同租赁期限不能超二十年。超过二十年的部分无效。
签房屋租赁合同时，双方能约定租赁期限，但最长只能约二十年。要是约定的租赁期限超了二十年，超过二十年的部分就不具有法律效力。
租赁期限满后，当事人可以续订租赁合同，不过续订的租赁期限同样不能超二十年。
举个例子，甲乙签房屋租赁合同，约定租赁期限二十五年，前二十年租赁期限有效，从第二十一年起的五年约定无效。
因此，房屋租赁合同有效期限最长是二十年，双方可在这个范围内根据实际情况约定租赁期限，期满后还能依法续订。建议签订租赁合同时，仔细确认租赁期限，避免超二十年导致部分约定无效。若有疑问，可咨询专业法律人士。
案情回顾:
小朱与小何签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限为二十八年。小朱认为合同约定的二十八年期限都应有效，自己能使用房屋二十八年。而小何则称依据法律规定，超过二十年的部分无效，租期最长就是二十年。双方为此产生争议。
案情分析:
1、根据《中华人民共和国民法典》规定，房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。小朱与小何签订的合同约定租期二十八年，前二十年的约定有效，从第二十一年开始往后的八年约定无效。
2、租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限同样不得超过二十年。所以小朱与小何若想继续保持租赁关系，可在二十年租期届满后续订，但需注意续订期限不能超二十年。
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