所有权人出租房产需经抵押权人许可吗
- 律师解析
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所有权人出租已抵押的房产，一般不用经过抵押权人许可，但有条件限制。
《民法典》规定，若在抵押权设立前，抵押财产就已出租并转移占有，原租赁关系不受该抵押权影响，也就是“买卖不破租赁”规则适用。等于说，所有权人在抵押前把房子租出去，之后就算房产被处置，租赁关系依然有效。
要是抵押权设立之后才出租抵押财产，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。就是说，所有权人能在抵押后出租房屋，但要是因实现抵押权等让房屋所有权发生变动，承租人不能用租赁关系对抗新的所有权人，租赁关系可能提前终止。
如果抵押合同里明确规定，所有权人出租房产要经过抵押权人许可，那么所有权人就必须按合同约定来办。不然可能构成违约，抵押权人有权依据合同追究其违约责任。
所以，所有权人出租抵押房产通常不用抵押权人许可，不过会受抵押设立时间和抵押合同约定的限制。
案情回顾:
小朱将自己的一处房产抵押给小胡。之后，小朱未告知小胡便将该房产出租给小李。小胡得知后，认为小朱未经其许可出租房产构成违约，要求小朱解除租赁关系。小朱则认为自己有权出租，双方因此产生争议。
案情分析:
1、根据《民法典》，若抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，小朱在抵押后出租房屋，若因实现抵押权等导致房屋所有权变动，小李不能以租赁关系对抗新的所有权人。
2、若抵押合同中明确约定所有权人出租房产需经抵押权人许可，小朱未按约定执行则构成违约，小胡有权依据合同追究其违约责任。需查看小朱与小胡的抵押合同是否有此约定来判定小朱是否违约。
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