签三年租约一年不租，违约金怎么算
- 律师解析
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签了三年租约，只租一年就不租，这属于承租人提前解约，是违约行为。违约金计算得分情况。
要是租赁合同里明确约定了违约金，像约定违约要付一定数额的钱，或者有违约金的计算方式（比如按剩余租期租金的一定比例计算），那就按合同约定来算。只要约定的违约金数额不过分高于违约造成的损失，法院一般会支持。
要是合同没约定违约金，按照《中华人民共和国民法典》规定，违约方得赔偿守约方因违约遭受的损失。对房东来说，损失可能有找新租户时房子空置期的租金损失、房屋再次出租的中介费等。而且房东要对这些损失进行举证。
要是约定的违约金过高，违约方可以找法院或仲裁机构适当减少。判断违约金是否过高，一般以违约造成损失的30%作为参考。
承租人提前解约时，要先查看合同约定的违约金情况。如果合同有明确约定，就按约定执行。若合同没约定，房东要保留好能证明自己损失的证据。要是觉得违约金过高，违约方有权去请求调整。
案情回顾:
小朱与小何签订了一份三年的房屋租赁合同。然而，小朱仅租赁一年后便决定不再续租。小何要求小朱支付违约金，小朱则认为不应支付。租赁合同中明确约定，违约时需按剩余租期租金的20%支付违约金。小朱觉得该违约金过高，双方因此产生争议。
案情分析:
1、小朱在租赁期未满时不再续租，属于提前解约的违约行为。根据《中华人民共和国民法典》，若租赁合同对违约金有明确约定，应按约定计算。本案合同约定按剩余租期租金的20%支付违约金，所以小何要求小朱支付违约金有合同依据。
2、若小朱认为约定的违约金过高，可请求法院或仲裁机构适当减少。判断是否过高以违约造成损失的30%为参考。小何需对因小朱违约造成的实际损失承担举证责任，如寻找新租户期间的空置期租金损失、房屋再次出租的中介费等。
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