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二手房纠纷

最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 众多情形下，开发商违约构成了实质性违约，导致买卖双方达成共识，可进行退房处理，以下为具体情况：首先，严重拖延交房期限。若开发商未能按期完成房地产项目的交付工作并逾期达到三个月以上，购买方有权依法与开发商沟通解决方案，要求索赔，或者撤销先前所签署的合同，索取额外的定金赔偿，或者向开发商追讨因此产生的利息损失。其次，缺乏产权证明。因开发商的缘故，买房者在预计的合同期限内无法获得房屋权属证书。在这一前提下，如有合法的退房条件支持，购买者便具备了提出退房请求的资格。第三，法规文件不齐备。按照相关规定，开发商必须确保拥有完备的各类法定证件才得以顺利推进建设和销售进程。如果开发商存在资料不齐全的情况，那么这种行为将被视为违规行为，此类情况下，与购买者签署的合同便失去了法律效力。第四，建筑面积误差超过标准范围。在房屋交付之时，实际测量出的使用面积与原合同预估的估算面积之间若相差较大，且误差数值超过3%，购买者有权根据相关规定提出退房请求，寻求赔偿损失的利息部分。第五，主体结构质量存在重大缺陷。例如地基沉降或地基变形等超过规定上限、钢筋混凝土结构出现变形、砖石结构强度不足等若是存在质量瑕疵，经权威检验机构确认质量信誉不佳，都可能成为购买者提出退房请求的法律依据。此外，开发商未经购买者的同意，擅自对房屋的设计进行变更也是引发争议的重要因素之一。购买者可根据合同条款及实际情形向开发商提请解除合同及相应的经济补偿要求。

法律依据: 《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售，应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
第十九条
按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理;
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

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