开发商违约判定依据是什么

出现违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：1、逾期交房。合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

开发商违反合同规定，包括擅自改变规划设计、未按约定支付房产、未取得所有权、交付房产面积差异超过3%、房产质量与合同不符等。这些行为均构成违约，需承担相应法律责任。

房产质量问题可通过协商解决，保修期内开发商负责维修，业主自行修理费用由开发商承担。特殊情况据实际决定解决方案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋质量严重影响居住，买方可终止合同并索赔。保修期内卖方应修复，拒绝或延迟修复的，买方可自行修复，费用由卖方承担。

房屋买卖合同的执行通常按照以下特定顺序进行：首先是已经完成房屋所有权转移登记手续的情况；其次是若存在房屋所有权转移登记但双方都尚未合法占据房屋的情况；再者适用于付款金额及支付顺序的比较，以及是否已经成功进行网上签约和合同订立时间的对比等等多种因素。

在购房中，一旦买方交付定金后反悔，通常不予退还。因合同有效不可随意撤销，除非双方同意解除并买方赔偿卖方损失，但即便如此，定金仍可能作为违约金不退还。