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开发商哪些情况属违约

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 在房地产市场中，交房时间通常是买卖双方关注的焦点之一。若开发商未能按时按量地完成建筑工程并且超过三个月仍未交付，作为购房者便有权请求退房，同时有权要求开发商对其支付的订金进行双倍赔偿或者按照一定的利率支付房款利息。
其次，产权证书是保障购房者合法权益的重要证明文件，若是因开发商自身种种原因导致购房者在协议规定的期限内无法顺利获得该证，那么在符合相关条件的前提下，购房者也可选择行使退房权利。
此外，开发商所持有的各类必须证件是其开展房地产开发和销售业务的先决条件，如果开发商提供的证件不全或是无法满足法律法规的要求，那么这将被视为违规行为。这种情况下与购房者签订的购房协议也因此无效。
而关于房屋面积误差，如果交房之时实际测量的面积与签合同时预估的暂测面积之间存在明显差异，且此种差异的绝对值大于或等于百分之三，则表明购房者有权据此提出退房申请，并要求开发商相应地赔偿损失利息。
再者就是关于房屋主体结构的质量问题，诸如地基沉降超过允许范围、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度不足等质量缺陷，只要经过检测机构核实认定其为质量不达标，那么购房者同样可以以此为由提出退房申请。
最后，需要注意的是开发商擅自更改设计的情况也是容易引起争议的因素之一。如果开发商未经购房者书面同意，擅自改变了房屋的户型、朝向、面积等关键设计要素，那么购房者便有权依合同条款向开发商提出退房主张。

法律依据: 《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售，应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
《商品房销售管理办法》第十九条
按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《商品房销售管理办法》第二十条
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理;
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

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