商铺租赁纠纷损失怎么判断

[律师回复]
1、租赁合同无效的情形有哪些?
　　
(1)未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　
(2)违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　
(3)被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　
(4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的。
　　
(5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
　　
(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
　　
2、出租合同无效损失的后果如下：
　　
(1)房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
　　
(2)承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
　　因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　
(3)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效。
　　但出租人与承租人另有约定的除外。
　　
(4)出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　
(5)因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
　　
(6)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。
　　
(7)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。
　　但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。
　　
3、租赁合同无效如何处理?
　　
(1)房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。
　　
(2)承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。
　　
(3)造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　
(4)签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。

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1、租赁合同无效的情形有哪些?
　　
(1)未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　
(2)违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　
(3)被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
　　
(4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的。
　　
(5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
　　
(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
　　
2、出租合同无效损失的后果如下：
　　
(1)房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
　　
(2)承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
　　因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　
(3)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效。
　　但出租人与承租人另有约定的除外。
　　
(4)出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　
(5)因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
　　
(6)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。
　　
(7)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。
　　但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。
　　
3、租赁合同无效如何处理?
　　
(1)房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。
　　
(2)承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。
　　
(3)造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　
(4)签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。