房屋代持纠纷怎么处理

[律师回复] 房产代持行为还是存在很多法律风险：
1、代持人据为己有
在房产代持中，购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
2、代持人以自己名义处分房屋
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
3、代持人主张是借款购房而非房产代持
在房价飞速增长的当下，代持人更愿意以借款的名义主张归还欠款而将房产占为己有。实际购房人若无明确的受托购房的证据，很可能因证据不足而不能达到推翻代持人持有的物权凭证的公示证明效力。
4、代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人的向法院提出执行异议或执行异议之诉也很难得到支持。
介于如上所列的风险，我们该如何进行防范呢？根据物权法司法解释一第二条的规定，若实际购房人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,法院可以确认其享有物权。所以，此时实际购房人保留相关证据是非常重要的，可以从以下几个方面准备：
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
在司法实践中，如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议，出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人，只是登记在代持人名下，代持人不得处分该房产，否则要承担高额的违约责任。
2、将房屋抵押给实际购房人
让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房产一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。
3、保留出资凭证
保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”。如涉及到按揭款，若要通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由实际出资人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。
4、保留实际居住凭证及房产证明
代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。
保留好上诉证据之后一旦发生纠纷，便及时向法院提起返还原物或确权之诉。即便如此，房产代持还是存在较大风险的，各种防范措施也仅是在发生风险后进行补救用，所以房产代持还是需要谨慎而行。
后记（陈频）：
虽有物权法司法解释一第二条的规定，但能否适用于房屋代持，各地的裁判观点并不统一，有的直接支持确认实际购房人的所有权，有的认为实际购房人仅享有向代持人请求转移登记房屋所有权的债权。所以应当充分考虑当地法院的自由裁量权倾向，慎重确定诉讼请求。
借名买房或房屋代持其中重要原因之一，是各地的限购限贷政策，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”，所以即使有充分的代持证据，因政府的限购政策不能办理转移登记，诉求确权或物权过户有可能不被支持，存在较大的法律风险。
鉴于房屋价值巨大，非迫不得已不要采用房屋代持的方式。如确需房屋代持，建议咨询专业律师起草相应的协议并保留全流程证据，以降低交易风险。上文为您解答 代持房屋人若有债务纠纷怎么办 这个问题请参考

[律师回复] 房产代持行为还是存在很多法律风险：
1、代持人据为己有
在房产代持中，购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
2、代持人以自己名义处分房屋
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
3、代持人主张是借款购房而非房产代持
在房价飞速增长的当下，代持人更愿意以借款的名义主张归还欠款而将房产占为己有。实际购房人若无明确的受托购房的证据，很可能因证据不足而不能达到推翻代持人持有的物权凭证的公示证明效力。
4、代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人的向法院提出执行异议或执行异议之诉也很难得到支持。
介于如上所列的风险，我们该如何进行防范呢？根据物权法司法解释一第二条的规定，若实际购房人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,法院可以确认其享有物权。所以，此时实际购房人保留相关证据是非常重要的，可以从以下几个方面准备：
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
在司法实践中，如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议，出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人，只是登记在代持人名下，代持人不得处分该房产，否则要承担高额的违约责任。
2、将房屋抵押给实际购房人
让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房产一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。
3、保留出资凭证
保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”。如涉及到按揭款，若要通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由实际出资人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。
4、保留实际居住凭证及房产证明
代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。
保留好上诉证据之后一旦发生纠纷，便及时向法院提起返还原物或确权之诉。即便如此，房产代持还是存在较大风险的，各种防范措施也仅是在发生风险后进行补救用，所以房产代持还是需要谨慎而行。
后记（陈频）：
虽有物权法司法解释一第二条的规定，但能否适用于房屋代持，各地的裁判观点并不统一，有的直接支持确认实际购房人的所有权，有的认为实际购房人仅享有向代持人请求转移登记房屋所有权的债权。所以应当充分考虑当地法院的自由裁量权倾向，慎重确定诉讼请求。
借名买房或房屋代持其中重要原因之一，是各地的限购限贷政策，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”，所以即使有充分的代持证据，因政府的限购政策不能办理转移登记，诉求确权或物权过户有可能不被支持，存在较大的法律风险。
鉴于房屋价值巨大，非迫不得已不要采用房屋代持的方式。如确需房屋代持，建议咨询专业律师起草相应的协议并保留全流程证据，以降低交易风险。上文为您解答 代持房屋人若有债务纠纷怎么办 这个问题请参考

[律师回复] 房产代持行为还是存在很多法律风险：
1、代持人据为己有
在房产代持中，购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
2、代持人以自己名义处分房屋
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
3、代持人主张是借款购房而非房产代持
在房价飞速增长的当下，代持人更愿意以借款的名义主张归还欠款而将房产占为己有。实际购房人若无明确的受托购房的证据，很可能因证据不足而不能达到推翻代持人持有的物权凭证的公示证明效力。
4、代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人的向法院提出执行异议或执行异议之诉也很难得到支持。
介于如上所列的风险，我们该如何进行防范呢？根据物权法司法解释一第二条的规定，若实际购房人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,法院可以确认其享有物权。所以，此时实际购房人保留相关证据是非常重要的，可以从以下几个方面准备：
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
在司法实践中，如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议，出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人，只是登记在代持人名下，代持人不得处分该房产，否则要承担高额的违约责任。
2、将房屋抵押给实际购房人
让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房产一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。
3、保留出资凭证
保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”。如涉及到按揭款，若要通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由实际出资人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。
4、保留实际居住凭证及房产证明
代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。
保留好上诉证据之后一旦发生纠纷，便及时向法院提起返还原物或确权之诉。即便如此，房产代持还是存在较大风险的，各种防范措施也仅是在发生风险后进行补救用，所以房产代持还是需要谨慎而行。
后记（陈频）：
虽有物权法司法解释一第二条的规定，但能否适用于房屋代持，各地的裁判观点并不统一，有的直接支持确认实际购房人的所有权，有的认为实际购房人仅享有向代持人请求转移登记房屋所有权的债权。所以应当充分考虑当地法院的自由裁量权倾向，慎重确定诉讼请求。
借名买房或房屋代持其中重要原因之一，是各地的限购限贷政策，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”，所以即使有充分的代持证据，因政府的限购政策不能办理转移登记，诉求确权或物权过户有可能不被支持，存在较大的法律风险。
鉴于房屋价值巨大，非迫不得已不要采用房屋代持的方式。如确需房屋代持，建议咨询专业律师起草相应的协议并保留全流程证据，以降低交易风险。上文为您解答 代持房屋人若有债务纠纷怎么办 这个问题请参考

[律师回复] 房产代持行为还是存在很多法律风险：
1、代持人据为己有
在房产代持中，购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
2、代持人以自己名义处分房屋
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
3、代持人主张是借款购房而非房产代持
在房价飞速增长的当下，代持人更愿意以借款的名义主张归还欠款而将房产占为己有。实际购房人若无明确的受托购房的证据，很可能因证据不足而不能达到推翻代持人持有的物权凭证的公示证明效力。
4、代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人的向法院提出执行异议或执行异议之诉也很难得到支持。
介于如上所列的风险，我们该如何进行防范呢？根据物权法司法解释一第二条的规定，若实际购房人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,法院可以确认其享有物权。所以，此时实际购房人保留相关证据是非常重要的，可以从以下几个方面准备：
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
在司法实践中，如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议，出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人，只是登记在代持人名下，代持人不得处分该房产，否则要承担高额的违约责任。
2、将房屋抵押给实际购房人
让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房产一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。
3、保留出资凭证
保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”。如涉及到按揭款，若要通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由实际出资人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。
4、保留实际居住凭证及房产证明
代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。
保留好上诉证据之后一旦发生纠纷，便及时向法院提起返还原物或确权之诉。即便如此，房产代持还是存在较大风险的，各种防范措施也仅是在发生风险后进行补救用，所以房产代持还是需要谨慎而行。
后记（陈频）：
虽有物权法司法解释一第二条的规定，但能否适用于房屋代持，各地的裁判观点并不统一，有的直接支持确认实际购房人的所有权，有的认为实际购房人仅享有向代持人请求转移登记房屋所有权的债权。所以应当充分考虑当地法院的自由裁量权倾向，慎重确定诉讼请求。
借名买房或房屋代持其中重要原因之一，是各地的限购限贷政策，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”，所以即使有充分的代持证据，因政府的限购政策不能办理转移登记，诉求确权或物权过户有可能不被支持，存在较大的法律风险。
鉴于房屋价值巨大，非迫不得已不要采用房屋代持的方式。如确需房屋代持，建议咨询专业律师起草相应的协议并保留全流程证据，以降低交易风险。上文为您解答 代持房屋人若有债务纠纷怎么办 这个问题请参考

[律师回复] 房产代持行为还是存在很多法律风险：
1、代持人据为己有
在房产代持中，购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
2、代持人以自己名义处分房屋
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
3、代持人主张是借款购房而非房产代持
在房价飞速增长的当下，代持人更愿意以借款的名义主张归还欠款而将房产占为己有。实际购房人若无明确的受托购房的证据，很可能因证据不足而不能达到推翻代持人持有的物权凭证的公示证明效力。
4、代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人的向法院提出执行异议或执行异议之诉也很难得到支持。
介于如上所列的风险，我们该如何进行防范呢？根据物权法司法解释一第二条的规定，若实际购房人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,法院可以确认其享有物权。所以，此时实际购房人保留相关证据是非常重要的，可以从以下几个方面准备：
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
在司法实践中，如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议，出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人，只是登记在代持人名下，代持人不得处分该房产，否则要承担高额的违约责任。
2、将房屋抵押给实际购房人
让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房产一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。
3、保留出资凭证
保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”。如涉及到按揭款，若要通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由实际出资人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。
4、保留实际居住凭证及房产证明
代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。
保留好上诉证据之后一旦发生纠纷，便及时向法院提起返还原物或确权之诉。即便如此，房产代持还是存在较大风险的，各种防范措施也仅是在发生风险后进行补救用，所以房产代持还是需要谨慎而行。
后记（陈频）：
虽有物权法司法解释一第二条的规定，但能否适用于房屋代持，各地的裁判观点并不统一，有的直接支持确认实际购房人的所有权，有的认为实际购房人仅享有向代持人请求转移登记房屋所有权的债权。所以应当充分考虑当地法院的自由裁量权倾向，慎重确定诉讼请求。
借名买房或房屋代持其中重要原因之一，是各地的限购限贷政策，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”，所以即使有充分的代持证据，因政府的限购政策不能办理转移登记，诉求确权或物权过户有可能不被支持，存在较大的法律风险。
鉴于房屋价值巨大，非迫不得已不要采用房屋代持的方式。如确需房屋代持，建议咨询专业律师起草相应的协议并保留全流程证据，以降低交易风险。上文为您解答 代持房屋人若有债务纠纷怎么办 这个问题请参考