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商品房购销合同与预售有何不同

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 1.标的物性质差异显著：商品房预售合同所涉及之标的物通常为仍处于施工阶段之中的房屋资产，该标的物具有一定程度的不确定性与不可预知性。而商品房买卖合同则主要针对已经完成建造且具备法定条件的房屋进行交易，其标的物在法律层面上呈现出较为复杂的形态。具体而言，标的物既可能是已经竣工的房屋，亦有可能是尚未完全竣工的房屋，同时还涵盖了建筑物以及小区内公共设施、设备的所有权或者使用权等多方面内容。
2.合同履行周期各异：在商品房预售交易过程中，商品房预售合同的签订至房屋竣工往往需要经历较长的时间跨度。在此期间，由于房屋完工之前可能会受到诸多因素的影响，因此对于预购方来说，存在着一定程度的风险。相较之下，商品房买卖合同一旦成立，出卖方即需承担起交付买卖标的物并转移所有权的法定义务。
3.支付方式有所区别：商品房预售合同是指商品房预售方与预购方之间达成的一种书面协议，其中明确规定预售方应在约定的期限内将建成的商品房所有权移交给预购方，预购方则向预售方支付定金或部分购房款项，并按照约定的日期接收商品房。而商品房买卖合同则是指出卖方将在建或已建商品房的所有权及其相关权益转让给买方，买方则需支付相应价款的合同。这两种合同均是商品房交易过程中至关重要的法律文件，也是确定开发商与消费者权利义务关系的基本准则。

法律依据: 《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。第七条商品房现售,应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。