律图审稿专业委员会3轮严审

情势变更不可抗力延期交房怎么解决

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 关于房地产开发商因逾期交付房屋所应当支付的违约补偿事宜，具体的解决方案可能会涉及到如下几种手段：倘若开发商的延期交付是由于不可抗力因素引起的，鉴于这并非开发商有意为之的主观过错，因此要求开发商支付赔偿金通常并不合情理；然而，如果开发商的延期交付并非正常现象，那么买受人便有权利根据购买房屋的合同中的相关违约条款，向开发商索要相应的补偿；倘若买卖双方在合同中并未明确规定逾期交付的违约责任，在此情况下，我们通常建议参照该地区同类型房屋同期租金水平来确定相应的赔偿数额；至于开发商应支付的逾期交付违约补偿，实际交付过程大致可以划分为以下几个阶段：首先，开发商必须在合同规定的交房日期之后的两个月内向各位业主递送逾期交房的违约补偿款项；其次，如若开发商未能在两个月内支付上述补偿，则买受人可向开发商发出书面函件，并与开发商共同协商协商最终履行期限，以此督促开发商尽快恢复对该合同的正常履行；最末，倘若买方在此后的催促中已连续发出超过三个月的函件却仍然未得到妥善处理，买受人有权行使解除权，让卖方承担相应的违约责任，通过支付违约金以及其他赔偿金等方式，以弥补由此产生的实际损失。

法律依据: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。