预售房屋租赁合同效力如何认定

[律师回复] 委托人（甲方）___________________
　　证件类型及编号：________________
　　租赁代理机构（乙方）_____________
　　备案证明编号：__________________
　　依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：
　　第一条 房屋基本情况
　　
（一）房屋坐落于______市______区（县）_________街道办事处（乡镇）_____________________________________，建筑面积______平方米。
　　
（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/□公有住房租赁合同/□房屋买卖合同/□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：_____________________或房屋来源证明名称：______________________，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：_______________房屋（□是/□否）已设定抵押（出租房屋信息登记表见附件一）
　　第二条 房屋租赁用途
　　租赁用途：_________；如租赁用途为居住的，居住人数不得多于____人。
　　第三条 出租代理权限及期限
　　
（一）乙方出租代理权限为：□代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；□代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；□代甲方向承租人收取租金；□代甲方向税务部门缴纳税费；□监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；_____________________
　　
（二）出租代理期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，共计_____年_____个月。出租代理期限可延长 （□日/□月）
　　
（三）甲方应于_____年_____月_____日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。
　　
（四）出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。
　　第四条 租金
　　
（一）租金标准：_____元/（□月/□季/□半年/□年），租金总计：人民币__________元整（￥：_______________）
　　
（二）租金收取方式：甲方在____________银行开设账户，账号为___________________；乙方在____________银行开设房屋租赁代理租金专用账户（该账户信息可通过房地产中介行业协会网站和建设网查询），账号为：________________________，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。
　　
（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：___________ ，___________， _______________________________________________________________.
　　第五条 佣金及相关服务费用
　　甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件三。
　　第六条 押金
　　甲方交付房屋时，乙方（□是/□否）向甲方垫付押金，金额为人民币_______________元整（￥：_______________）出租委托代理期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
　　第七条 其他费用
　　出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用_____________：
　　
（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用__________________.本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。
　　第八条 房屋及附属设施的维护
　　
（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责________________________；乙方负责_______________________.
　　
（二）甲方（□是/□否）允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见附件三。
　　第九条 转委托
　　出租代理期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。
　　第十条 合同的解除
　　
（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。
　　
（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
　　
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
　　
1、迟延交付房屋达________日的。
　　
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。
　　
3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。
　　
4、____________________________________________________________.
　　
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：
　　
1、未按约定划付租金达________日以上的。
　　
2、擅自改变房屋用途的。
　　
3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
　　
4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
　　
5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
　　
6、放任承租方的上述行为的。
　　
7、____________________________________________________________.
　　
（五）其他法定的合同解除情形。
　　第十一条 违约责任
　　
（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前________日通知对方，并按月租金的 ________%支付违约金。
　　
（二）甲方有第十条第三款情形之一的，应按月租金的________%向乙方支付违约金。
　　
（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的________%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。
　　
（四）________________________________________________________.
　　第十二条 合同争议的解决办法
　　本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
　　第十三条 其他约定事项
　　_______________________________________________________________
　　_______________________________________________________________
　　_______________________________________________________________.
　　第十四条 合同生效
　　本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式________份，其中甲方执_______份，乙方执_______份，______________执_______份。
　　本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
　　委托人（甲方）签章： 租赁代理机构（乙方）签章：
　　联系电话： 联系电话：
　　委托代理人： 备案证明编号：
　　经纪人签字：
　　资格注册证书编号：
　　年 月 日 年 月 日