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在建五证不全要不要买

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 我们并不推荐您购买五证不全的房产。因为，这类房屋往往存在诸多潜在的风险，比如房屋质量无法保证、房屋所有权归属不清等等。购买没有完全证件的房地产可能面临以下几个方面的风险：首先，土地性质不合法的风险。这主要指的是在集体土地上建造的房屋，且并未办理土地征用手续，也就是我们通常所说的“乡产权”房。在这种情况下，出售此类房屋是不符合法律规定的，国家已经明确禁止在集体土地上进行商品房的开发。然而，房屋的建造是否合法需要根据其规划手续是否完备来进行判断。其次，土地使用权不合法的风险。在城市周边的郊区，有些楼盘虽然已经达到了入住的标准，并且也拥有规划和施工手续，但是却未能办理商品房销售许可证。究其原因，大部分都源于土地问题，也就是说，这些楼盘还没有办理国有土地使用权出让手续，因此无法按照常规程序进行销售。针对这种情况，房屋的建造本身是合法的，但是出售却是不合法的，开发商必须缴纳国有土地使用权出让金，获取国有土地使用权证书之后，才能够办理商品房销售许可证进行销售。再次，工程建设手续不合法的风险。有些项目，尽管拥有规划和施工手续，但是存在瑕疵，例如没有规划证或者施工证，那么这样的建筑物便是违法建筑。在这种情况下，房屋的建造本身就是不合法的，出售自然也是非法的。如果不能够补办工程建设手续，那么面临的后果将会非常严重，甚至有可能面临被拆除的风险。如果只是建设手续的问题，有时候缴纳罚款后也可以补办手续，使得其合法化。但是，如果严重违反了城市规划，那么就有可能面临被拆除的命运。最后，施工进度没有达到规定要求便进行销售的风险。在这种情况下，开发商常常采用所谓的内部认购方式进行销售，也就是先收取一定的认购金，等到获得商品房销售许可证之后，再与购房者签订商品房买卖合同。对于这种情况，房屋的建造是合法的，但是出售却是不合法的，必须等待施工进展到规定的程度，并且取得商品房销售许可证之后，才能够进行销售。相比较于现房来说，期房本身就具有较大的风险，而提前销售，则会在期房的基础上进一步加大风险。而且，还有些项目甚至在尚未开工或者尚未完成拆迁的情况下就开始销售，其风险程度更是不容忽视。

法律依据: 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

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