住宅楼被征收怎么样评估房产价值
- 律师解析
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在住宅楼面临征收的情况下，房产价值评估有着明确的原则和方法，以下为您详细介绍：
一、评估机构选定
评估机构的选定至关重要。
首先由被征收人共同协商，从众多具备相应资质的房地产价格评估机构中选定合适的一家。
这要求被征收人充分沟通，综合考虑各机构的专业水平、信誉等因素。
若协商无法达成一致意见，就需要通过其他方式确定。
二、评估方法
1.市场比较法：这种方法是选取周边类似房地产的成交价格作为参考。
评估人员会对周边房产的位置、户型、装修等多方面因素与被征收房屋进行细致比较，然后根据差异进行合理修正，从而准确评估被征收房屋的价值。
2.收益法：针对有收益的房屋，如用于出租的房屋。
评估人员会预测其未来一段时间的收益情况，并将这些未来收益按照一定的折现率折算为现值，以此确定房屋的价值。
3.成本法：先计算重新建造与被征收房屋相同或类似房屋所需的全部成本，包括材料、人工等费用，再减去房屋因使用和时间推移产生的折旧等，最终确定房屋价值。
三、评估时点
一般以房屋征收决定公告之日作为评估时点，以该时点的市场价格为评估依据，这样能客观反映房屋当时的真实价值。
四、评估内容
评估时需全面考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。
评估结果要确保公平、公正、合理，切实维护被征收人的合法权益。
案情回顾:
小朱所在住宅楼面临征收，在选定评估机构时，部分居民与小朱意见不一，协商不成。且在评估方法上，小朱认为自家房屋应采用市场比较法，评估机构却采用成本法，双方产生争议，评估结果难以让小朱信服。
案情分析:
1、关于评估机构选定，按规定若协商不成可采用多数决定或随机选定方式，应确保公平公正，保障各方权益。
2、评估方法的选择应结合房屋实际情况，对于小朱房屋，若周边有类似房产成交案件且适合比较，采用市场比较法可能更合理，评估机构应充分考虑被征收人意见和房屋实际。
3、评估应严格按照相关规定，考虑各影响价值因素，确保结果公平合理。
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