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宅基地如何评估

#宅基地最新修订 | 2025-01-21

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律师解析: 宅基地评估通常可参考以下几种方式：
一、成本法
成本法主要是从宅基地的取得及开发等成本角度来计算其价值。
首先，土地取得费是重要组成部分，比如在征地过程中涉及的各类补偿费用，像对原土地使用者的青苗补偿、土地附着物补偿以及土地补偿等。
同时，开发成本也不容忽视，例如土地平整所产生的机械作业费用、人力成本等。
此外，还需考虑在整个过程中合理的利息支出，也就是资金占用的成本。
利润方面，要结合当地同类土地开发的平均利润水平来确定。
税费则包括土地相关的各种税费。
将这些成本综合计算后，就能得出宅基地的价值。
二、市场比较法
市场比较法需选取周边类似位置、类似条件的宅基地交易案件作参照。
具体要对比分析交易时间差异，比如市场行情随时间的变化；
交易情况差异，像是否存在急于出售等特殊情况；
区域因素差异，如周边配套设施的不同；
个别因素差异，例如宅基地自身的地形、面积等。
在对这些差异进行适当修正后，就能得出待评估宅基地的价值。
三、收益法
若宅基地有合法的经营性收益，比如用于合法的民宿经营等，就可以采用收益法。
通过预测未来的收益情况，并将其折现到当前来确定宅基地价值。
不过这种情况相对较少。
需注意，宅基地评估还需考虑当地土地政策、规划限制等因素，不同地区也有具体的评估规范和要求。

案情回顾:

小朱欲出售自家宅基地，与小李就价格产生争议。小朱认为应按成本法评估，算上各项成本定价；小李主张用市场比较法，参照周边交易案件定价；小胡则建议若有经营收益可用收益法，但该宅基地暂无经营收益。

案情分析:

1、成本法角度，若按小朱想法，需综合计算土地取得费（如青苗、附着物、土地补偿等）、开发成本（机械作业、人力成本等）、利息、利润及税费等成本来确定价值。
2、市场比较法方面，如小李主张，要选取类似宅基地交易案件，对交易时间、情况、区域及个别因素差异修正后确定价值。
3、收益法因该宅基地无经营性收益，在此案中暂不适用，且评估还需考虑当地政策等因素。

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