新房东如何对抗买卖不破租赁
- 律师解析
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租赁合同到期前，新房东应积极与租客协商解除合同。
若租客同意，便能避免买卖不破租赁的适用，从而掌控房产的处置权。
当租赁合同未到期时，新房东在购买房产时可与原房东约定，让原租赁合同对自己不具约束力。
此约定需在房产交易时明确告知租客，且要符合法律规定的形式要件，以确保其有效性。
若租客拒绝搬离，新房东可依据法律规定，在租赁期限届满前要求租客搬离。
若租客拒绝，虽可通过诉讼途径解决，但需承担相应的诉讼成本和时间成本。
所以，新房东需依法行事，采取合理措施对抗买卖不破租赁。
案情回顾:
小李将房屋出租给小静，租期三年。一年后，小朱购买了该房屋成为新房东。小朱想让小静尽快搬走以便重新规划房屋用途，便找小静协商解除合同，小静拒绝。小朱称购买房屋时原房东并未告知他有租客，也未提及原租赁合同的事，要求小静在租赁期限届满前搬离，小静依旧拒绝，双方产生纠纷。
案情分析:
1、在租赁合同到期前，新房东小朱应积极与租客小静协商解除合同，若小静同意则可避免“买卖不破租赁”规则适用。
2、小朱购买房产时若原房东未告知有租客及原租赁合同情况，且未按规定明确告知小静原租赁合同对小朱不具约束力，此约定存在瑕疵。
3、小朱若想让小静搬离，可依法通过诉讼途径解决，但要承担相应成本。
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