房屋租赁合同效力该如何认定
- 律师解析
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1.合同主体适格
房屋租赁合同效力认定，首先看合同主体。
出租人和承租人都得有相应民事行为能力。
比如，出租人要是未成年人，那他签的合同效力就成问题，因为未成年人不具备完全独立处理民事事务的能力。
2.意思表示真实
意思表示得真实才行，不能有欺诈、胁迫等让意思表示不真实的情况。
像一方用威胁手段迫使另一方签订合同，那这份合同就可能因意思表示不真实而无效。
3.合同内容合法
合同内容不能违反法律法规强制性规定，也不能损害社会公共利益。
要是房屋是违法建筑，或者没取得建设工程规划许可证，这样的房屋租赁合同一般无效。
不过，要是在一审法庭辩论终结前取得了相关许可，那就可以认定有效。
4.无权处分不影响合同效力
存在无权处分情况，不影响合同效力。
只要没有其他导致合同无效的事由，合同通常有效。
要是合同双方对合同效力有争议，可通过诉讼，让法院依法判定。
比如，房屋实际所有人未授权他人出租，他人签订的租赁合同，只要符合其他有效条件，依然是有效的。
案情回顾:
小何将一处房屋出租给小李，并签订了租赁合同。小李入住后发现，该房屋未取得建设工程规划许可证，且小何并非房屋实际所有人，实际所有人并未授权小何出租。小李认为此合同无效，拒绝支付租金，而小何坚持合同有效，要求小李支付租金，双方因此产生争议并诉至法院。
案情分析:
1、关于合同主体，小何和小李均为完全民事行为能力人，主体适格。
2、双方签订合同时不存在欺诈、胁迫等情况，意思表示真实。
3、合同内容虽涉及未取得建设工程规划许可证的房屋，但若在一审法庭辩论终结前取得相关许可，合同可以认定有效。
4、小何虽属无权处分，但不影响合同效力，只要无其他导致合同无效的事由，合同通常有效。最终需由法院依法判定合同效力。
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