商品房买卖中的定金如何处理
- 律师解析
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在商品房买卖里，定金的处理遵循特定规则：
1.定金的基本处理原则：
若购房者按合同约定履行义务，定金可以抵作购房款，也能收回。
要是因为购房者自身原因不履行合同，就无权要求返还定金；
若因售房者原因导致合同无法履行，售房者要双倍返还定金。
2.定金合同生效与数额限制：
定金合同从实际交付定金那天起开始生效，同时，定金数额不能超过主合同标的额的20%，超出部分不具备定金效力。
举个例子，一套房屋总价100万，那么定金最多只能约定20万。
3.无明确约定时的处理：
实际交易中，若一方违约但合同未明确规定定金罚则，要结合具体情况判断是否适用定金双倍返还规则。
4.争议解决方式：
若买卖双方对定金处理产生争议，可先进行协商。
若协商无果，可以通过诉讼等法律途径解决，由法院依据事实和法律作出判决。
案情回顾:
小朱与小丽签订商品房买卖合同，约定房屋总价100万，小朱支付25万定金。后小朱因自身原因不想购买该房屋，要求小丽返还定金，小丽认为小朱违约，应按定金规则处理。小朱则称合同未明确约定定金罚则，不应适用双倍返还。双方就定金返还问题产生争议，协商无果。
案情分析:
1、根据法律规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，且定金数额不得超过主合同标的额的20%，此案件中房屋总价100万，定金最多20万，超出的5万不产生定金效力。
2、因小朱自身原因不履行合同，对于20万定金无权要求返还，但5万应予以退还。合同未明确约定定金罚则不影响定金规则适用，若协商不成，可通过诉讼解决。
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