房产抵押能怎么实现抵押权
- 律师解析
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实现房产抵押权有明确的流程与要求：
1.协商或诉讼：
当债务履行期结束，抵押权人未获清偿，可先与抵押人协商，以抵押物折价，或通过拍卖、变卖抵押物，用所得价款受偿。
若协商不成，抵押权人可向法院提起诉讼。
2.价款处理：
抵押物折价、拍卖或变卖后，价款超过债权数额的部分归抵押人，不足部分由债务人偿还。
3.遵循法定程序：
拍卖、变卖抵押物时，需提前通知抵押人等相关当事人。
如果抵押物上存在多个抵押权等权利负担，要按照法定顺序受偿。
4.租赁关系处理：
若房产已出租，租赁关系不受抵押权影响，但实现抵押权时，租赁合同对受让人无约束力。
整个过程中，必须确保程序合法合规，保障各方合法权益。
若程序出现问题，可能使抵押权实现存在瑕疵，进而影响各方利益。
案情回顾:
小朱为向小李借款，将自己的房产抵押给小李。债务履行期届满后，小李未受清偿，便与小朱协商以该房产折价受偿，但小朱认为折价金额过低，双方未能达成协议。于是，小李向法院提起诉讼。在法院执行拍卖该房产时，小朱称未收到提前通知，且该房产此前已出租给小胡，小胡认为租赁关系应受保护。
案情分析:
1、根据法律规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿，与抵押人协议不成的，抵押权人可向法院起诉。小李的起诉符合规定。
2、拍卖抵押物应提前通知抵押人等相关当事人，若未通知，程序存在瑕疵。
3、房产已出租，租赁关系虽不受抵押权影响，但实现抵押权时，租赁合同对受让人无约束力。小胡的租赁权益在房产拍卖后需依法处理。
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