开商铺提前退租违约金如何计算
- 律师解析
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1.提前退租违约金计算，先看租赁合同有无约定。
若有明确规定，按约定来算。
例如约定按未履行租期比例计算，按此公式就能得出违约金金额。
2.若合同没明确约定，按违约造成的损失算。
损失包含直接损失和可得利益损失，像商铺空置租金损失、预期租赁收益等。
3.法院会综合合同履行程度、违约方过错等因素定违约金数额。
总之，有约定按约定，无约定按实际损失确定。
案情回顾:
小朱与房东小李签订了一年的商铺租赁合同。但小朱仅租了三个月，便因个人原因要提前退租。合同中对于提前退租违约金有明确规定，即按未履行租期的20%计算。小朱认为违约金过高，觉得应按房东实际损失计算，而小李坚持按合同约定执行，双方为此产生争议。
案情分析:
1、根据相关法律规定，提前退租违约金的计算首先要看租赁合同是否有明确约定。本案中合同明确约定按未履行租期的一定比例计算违约金，所以从合同约定角度，小李要求按此计算违约金有依据。
2、若合同未明确约定，才按违约行为给对方造成的损失计算。小朱虽称应按实际损失算，但合同已有约定，其主张难以得到支持。不过若小朱能证明约定的违约金过分高于造成的损失，可请求法院适当减少。
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