房屋买卖纠纷和委托代理关系如何处理
- 律师解析
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1.房屋买卖纠纷
确定纠纷类型，合同条款不明时，按《民法典》和交易习惯明确意思，可协商补充约定。
一方违约，守约方可要求其担责，如继续履约、补救或赔偿。
存在欺诈、胁迫，受损方可请求撤销合同。
2.委托代理关系
审查委托合同效力，有无效情形的认定无效。
代理人应在权限内行事，越权行为未经追认对被代理人无效。
违法代理致损，代理人需赔偿。
双方可协商，协商不成可诉讼或仲裁。
案情回顾:
小朱与小李签订房屋买卖合同，合同对交付时间约定不清。小李逾期未交房，小朱要求其继续履行交房义务并支付违约金，小李却称合同应撤销，理由是签订时受小朱胁迫。此外，小朱曾委托小胡代理部分购房事宜，小胡超越委托权限与小丽签订了一份补充协议，小朱拒绝追认该协议，且认为小胡的行为给自己造成损失，要求赔偿。
案情分析:
1、对于房屋买卖合同交付时间约定不清的问题，应依据《民法典》相关规定及交易习惯确定真实意思，双方也可协商补充。小李逾期交房属违约，小朱有权要求其继续履行交房义务并支付违约金。若小李所称受胁迫情况属实，其可请求法院或仲裁机构撤销合同。
2、小胡超越委托权限签订补充协议，除非小朱追认，否则对小朱不发生效力。小胡的违法代理行为若给小朱造成损失，需承担赔偿责任。三方可先协商解决纠纷，协商不成可通过诉讼或仲裁确定权利义务。
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