先租后抵的情况，如何对抗抵押权
- 律师解析
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1.“先租后抵”时，承租人可用“买卖不破租赁”对抗抵押权。
即租赁在前、抵押在后，租赁权优先。
即便抵押物因实现抵押权被处分，原租赁关系不变，买受人要承接原合同。
2.为保障租赁权，承租人要证明租赁关系真实合法有效。
得有完备书面合同，明确合理租赁期限。
3.承租人要实际占有使用租赁物，有租金转账记录、费用缴纳凭证等证明抵押前已占有，这样租赁权能获法律保障。
案情回顾:
小何将一处房屋出租给小李，双方签订书面租赁合同，约定了租赁期限与租金等内容，小李也按约支付租金并实际入住该房屋。之后，小何因资金需求将该房屋抵押给小胡。后来小胡因小何未履行债务，欲实现抵押权处分该房屋。小何与小胡认为小李的租赁关系不能对抗抵押权，而小李则主张依据“买卖不破租赁”规则，其租赁权应受保护。
案情分析:
1、根据规定，在“先租后抵”情形下，若租赁关系成立在前，抵押设定在后，租赁权优先于抵押权。本案中，小李与小何先成立租赁关系，之后小何才设定抵押，满足“先租后抵”条件。
2、为有效对抗抵押权，小李需证明租赁关系真实、合法、有效。小李有书面租赁合同，且有支付租金的转账记录，还实际占有使用该房屋，符合相关要求。所以，当小胡主张实现抵押权时，小李的租赁权应得到法律保障，原租赁关系不受影响，新的买受人应法定承受原租赁合同。
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