什么时候能实现商品房现房销售？

[律师回复] 您好，关于商品房销售广告不实陈述责任怎么认定这个问题，我的解答如下, 　　最高《解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。　　宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。　　审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：<br/>1.对商品房环境性质量的陈述；<br/>2.对商品房使用功能质量的陈述；<br/>3.对商品房美观性质量的陈述；<br/>4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；<br/>5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；<br/>6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；<br/>7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。　　案例一：某开发商发布一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起，指责开发商恶意欺诈，要求开发商退房并赔偿损失。经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。

[律师回复] <br/>一、商品房销售广告有法律效力吗商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由以上规定可以看出，商品房的销售广告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：<br/>（<br/>1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；<br/>（<br/>2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。<br/>二、开发商是否承担广告不实的责任商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍（包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等）承担法律上的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”当商品房售楼广告中有下列承诺、告示之类内容时，这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反下述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任：<br/>1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；<br/>2、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；<br/>3、对商品房个组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；<br/>4、对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明；<br/>5、其他载有明确指标的说明。

[律师回复] 一般来讲，有预售许可证，你们的买卖合同就是有效的

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>(1)可能判处管制、拘役或者适用附加刑的;<br/>(2)可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审，不致发生社会危险性的;<br/>(3)应当逮捕的犯罪嫌疑人患有严重疾病，或者是正在怀孕，哺乳自己未满一周岁的婴儿的妇女;<br/>(4)对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件的;<br/>(5)提请逮捕后，不批准逮捕，需要复议、复核的;<br/>(6)犯罪嫌疑人被羁押的案件，不能在法定期限内办结，需要继续侦查的;<br/>(7)移送后，决定不，需要复议、复核的。对累犯、犯罪集团的主犯，以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人，危害国家安全的犯罪、暴力犯罪，以及其他严重犯罪的犯罪嫌疑人，不得取保候审。<br/>二、销售假冒伪劣产品罪立案标准<br/>1、犯罪主观方面本罪在主观方面表现为犯罪故意，一般具有牟利的目的。既包括直接故意，也包括间接故意。过失行为，如生产者不知原材料有假或者不符合质量标准，销售者不知产品系伪劣产品，因不负责任、疏忽大意而生产或销售的，不能构成本罪。从司法实践看，绝大多数生产、销售伪劣产品的都是为了牟取暴利，但法律对本罪的犯罪目的没有要求，所以，无论行为人出于何种目的和动机，均不影响本罪的成立。<br/>2、犯罪客观方面本罪在客观方面表现为生产者、销售者实施了违反国家的产品质量管理法律、法规，在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品的行为，且销售金额达到5万元以上。具体地说，主要包括四种表现形式：<br/>1、掺杂、掺假。<br/>2、以假充真。<br/>3、以次充好<br/>4、以不合格产品冒充合格产品。<br/>三、销售假冒伪劣产品罪量刑标准<br/>1、销售金额5万元以上不满20万元的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;<br/>2、销售金额20万元以上不满50万元的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;<br/>3、销售金额50万元以上不满200万元的，处七年以上有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;<br/>4、销售金额200万元以上的，处十五年有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产;<br/>5、单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定处罚。

[律师回复] (1)可能判处管制、拘役或者适用附加刑的;<br/>(2)可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审，不致发生社会危险性的;<br/>(3)应当逮捕的犯罪嫌疑人患有严重疾病，或者是正在怀孕，哺乳自己未满一周岁的婴儿的妇女;<br/>(4)对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件的;<br/>(5)提请逮捕后，不批准逮捕，需要复议、复核的;<br/>(6)犯罪嫌疑人被羁押的案件，不能在法定期限内办结，需要继续侦查的;<br/>(7)移送后，决定不，需要复议、复核的。对累犯、犯罪集团的主犯，以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人，危害国家安全的犯罪、暴力犯罪，以及其他严重犯罪的犯罪嫌疑人，不得取保候审。<br/>二、销售假冒伪劣产品罪立案标准<br/>1、犯罪主观方面本罪在主观方面表现为犯罪故意，一般具有牟利的目的。既包括直接故意，也包括间接故意。过失行为，如生产者不知原材料有假或者不符合质量标准，销售者不知产品系伪劣产品，因不负责任、疏忽大意而生产或销售的，不能构成本罪。从司法实践看，绝大多数生产、销售伪劣产品的都是为了牟取暴利，但法律对本罪的犯罪目的没有要求，所以，无论行为人出于何种目的和动机，均不影响本罪的成立。<br/>2、犯罪客观方面本罪在客观方面表现为生产者、销售者实施了违反国家的产品质量管理法律、法规，在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品的行为，且销售金额达到5万元以上。具体地说，主要包括四种表现形式：<br/>1、掺杂、掺假。<br/>2、以假充真。<br/>3、以次充好<br/>4、以不合格产品冒充合格产品。<br/>三、销售假冒伪劣产品罪量刑标准<br/>1、销售金额5万元以上不满20万元的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;<br/>2、销售金额20万元以上不满50万元的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;<br/>3、销售金额50万元以上不满200万元的，处七年以上有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金;<br/>4、销售金额200万元以上的，处十五年有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产;<br/>5、单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定处罚。