合肥市商品房预售管理办法的内容

[律师回复] 根据你的问题解答如下, （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。
一、监管协议的签订：
（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。
（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。
（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。
（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。
二、监管协议的备案：
（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。
1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份）
2、项目规划总平面图
3、需要提交的其它资料。
（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。
（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。
三、预售款的收入：
（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。
（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。
（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。
四、预售款的使用：
（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。
（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：
1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》
2、预售人编制的本次用款计划书
3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明
4、监管银行用款计划意见
5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料
6、需要提交的其它资料。
（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。
（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:
1、与《办法》第十五条规定不符的
2、前次用款计划未按规定使用的
3、未按规定将预售款存入监管账户的。
（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。
1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》
2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明
3、监管银行对预售款调用的书面意见
4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。
（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。
（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。
五、监管账户的管理：
（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。
（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。
（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。
1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；
2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。
（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。
（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 对于商品房预售合同包含的内容这个问题，解答如下,
1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。
2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，规定如果误差超过一定幅度时，购房者有权解除合同。
此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发商还没有取得房屋的所有权证，预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记，领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。

[律师回复] 商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。以上是关于商品房预售销售合同的解答。

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售合同包括哪些内容问题解答如下, 商品房预售合同包括哪些内容
卖方(以下简称甲方)：________________________
买方(以下简称乙方)：________________________
甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得________市________区________(县) 地块的土地使用权，土地使用面积为________平方米，土地使用期限________年，自________________至________________止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为 ________________，现已具备规定的预售条件，经________市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为 ________________。乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为_______________。甲方已于________年________月_______日收到乙方预购房屋的定金________________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。
第一条　房屋，建筑面积为________平方米(含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件
一)，国有土地使用面积_______平方米(含共有共用面积)，土地使用期限自房屋产权过户之日起至________年________月________日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以________市房屋土地管理局实测面积为准。
第二条　甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±________%(不含)时，按照本合同
第三条所述房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±________%(含)时，自甲方向乙方出示________市房屋土地管理局实测面积文件之日起________日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。
第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米________币________元，价款合计为________币(大写)________仟________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整(小写：___________________元)。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________________ ，银行账号为________________。
第四条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之________(大写数字)向甲方支付延期付款违约金。
第五条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过________日(遇法定节假日顺延)乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第六条　甲方须于________年________月________日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日
第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之________(大写数字)向乙方支付违约金。
第八条　除不可抗力外，逾期________日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。
第九条　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过________日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方(利息计算同第二条)。
第十条　甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方(利息计算同
第八条)。
甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。
第十一条　甲方同意按《建设工程质量管理办法(试行)》、《________市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十二条　乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十三条　本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。
第十四条　本合同登记后至________年________月________日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。
第十五条　双方同意房屋交付后三十日内共同到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
第十六条　办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十七条　本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第 种方式解决纠纷(用汉字填写)。
(一)因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。
(二)因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民。
第十八条　本合同未尽事项，双方可签订补充协议。
本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十九条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共________份，________市房屋土地管理局留存两份。
甲方(签章)：_________________ 乙方(签章)：_______________
法定代表人：___________________ 法定代表人：_________________
地址：_________________________　 地址：_______________________
联系电话：_____________________ 联系电话：___________________
邮政编码：_____________________ 邮政编码：___________________
授权代理人：___________________ 国籍：_______________________
联系电话：_____________________ 身份证号码或护照号码：_______
身份证号码或护照号码：_________ 代理人：_____________________
联系电话：_____________________
签约地点：_____________________
签约时间：_____________________
预售登记机关：(章)___________
经办人：_______________________
附件一 房产平面图
附件二 付款方式
附件三 装修标准、设备标准及其他交用条件
附件四 背书栏
外销商品房预售合同补充协议
卖方(以下简称甲方)：___________
中文全称：_______________________
英文全称： ______________________
法定代表人：_____________________
注册地址：_______________________
营业执照号码：___________________
联系电话：_______________________
传真：___________________________
邮政编码：_______________________
买方(以下简称乙方)：___________
鉴于甲、乙双方共同认为，双方于________年_____月_____日就_____________房产预售、预购事宜所订立的编号为___________号的《________________市外销商品房预售合同》(以下简称“该合同”)存在未尽事宜，故双方依据该合同
第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。
第一条　该合同中所述的房价款(亦即购房价款)、定金及违约金皆以美元为货币单位。
若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。
第二条　甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。
第三条　乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金;或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款不足以支付该违约金，甲方有权就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进行赔偿。
第四条　甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方(甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日)。但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担延迟交付的责任：
1.为遵守该合同签订后中华人民共和国或________市政府颁布的有关法律、法规与规定;
2.市政府配套设施及安装的延误;
3.其他非甲方所能控制

[律师回复] 商品房预售资金监管制度好吗，有什么法律意义商品房预售资金监管制度的意义，如下：
(一)加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，并如期交房，专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益。
(二)加强商品房预售资金监管有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。加强预售资金监管，使得开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代不复存在了，开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款，从而有利于避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。
(三)加强商品房预售资金监管有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链收的更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，有可能促使开发商加大促销力度，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 上海市销售商品房合同　 甲方(卖方)：______________________ 住所：______________________________ 邮编：______________________________ 营业执照号码：______________________ 资质证书号码：______________________ 法定代表人：________________________ 联系电话：__________________________ 委托代理人：________________________ 联系电话：__________________________ 乙方(买方)：______________________ 国籍________________________________ 性别：______________________________ 出生年月：__________________________ 住所(址)：________________________ 邮编：______________________________ 身份证/护照/营业执照号码：________ 联系电话：__________________________ 委托代理人：________________________ 住所(址)：________________________ 联系电话：__________________________ 乙方(买方)：______________________ 国籍：______________________________ 性别：______________________________ 出生年月：__________________________ 住所(址)：________________________ 邮编：______________________________ 身份证/护照/营业执照号码：________ 联系电话：__________________________ 委托代理人：________________________ 住所(址)：________________________ 联系电话：__________________________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜，订立本合同。 第一条 甲方通过______________方式取得___________区/县_____________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：___________，土地面积为：___________土地用途为：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。 甲方经批准，在该地块上投资建造《__________》(暂定名/现定名)内销商品房，主体建筑物的建筑结构为_______________结构，建筑物地上层数为 层。建设工程规划许可证号为_______________。 上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经______局批准上市预售(预售许可证编号：_________)。 第二条 乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号)_____层_____室(以下简称该房屋)。据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米：其中套内建筑面积为_____平方米、公用分摊建筑面积为_________平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为__________平方米。 该房屋平面图见本合同附件一;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二;该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系、相邻关系等)见本合同附件三;该房屋的使用公约或有关承诺书见本合同附件四。 第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元 (大写)：___________________________________ 根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元 (大写)：___________________________________ 第四条 乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。 第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理： 1.暂测面积与实测面积的误差不超过+ _____%(包括+ _____%)时，本合同约定的总房价款保持不变。 2.暂测面积与实测面积的误差在+ _____%以上至+ _____%(包括+ _____%)时，超出+ _____%部分按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。 3.暂测面积与实测面积的误差超过+ _____%)，甲方同意乙方有权终止本合同。甲方在收到乙方关于终止本合同的书面通知后_____天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按_____利率计算)全部退还乙方。 该房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化。该房屋总房价款保持不变。 第六条 乙方应当按以下时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行(预售款监管银行：______________，帐户名称：__________、帐号：__________)： 1._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %，计_____币_____元。 (大写)：_________________________ 乙方在签订本合同前支付给甲方的定金__________元(大写)：_____________________可冲抵房价款。 2._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %，计_____币_____元。 (大写)：____________________ 3._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %，计_____币_____元。 (大写)：____________________ 4._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %，计_____币_____元。 (大写)：____________________ 5._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的 %，计_____币_____元。 (大写)：____________________ 6.最后一期房价款支付日期为________年____月____日前/建设工程进度到房屋竣工可交付使用支付全部房价款的________%，计____币____元。 (大写)：____________________________ 甲方的建设工程进度延期，乙方的付款日期也相应顺延。乙方凭预售监管银行出具的建设工程进度证明和付款通知书付款。 第七条 乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之 第二天起算至实际付款之日止，利息按____利率计算。逾期超过____天后，甲方有权选择下列第____种方案追究乙方的违约责任： 1.乙方除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的____%向甲方支付违约金，合同继续履行。 2.甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起 天内按逾期付款的____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。 3.__________________________________________________________________________。 第八条 甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的，应当征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。 甲方未征得乙方同意变更该房屋的建筑设计，乙方有权退房。乙方退房时，甲方除如数退还乙方已支付的全部房价款(包括利息，利息按________利率计算)外，还应按已付房价款____%向乙方支付违约金。 第九条 该房屋的交付必须符合下列条件： 1.经本市建设工程质量监督机构核验合格; 2.办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证; 3._____________________________________________________________________________。 第十条 甲方定于________年____月____日前将该房屋交付给乙方。但如遇下列特殊原因，除甲乙双方同意终止合同外，甲方可凭____________出具的证明文件，据实予以延期。甲方应于收到该证明文件起____日内书面告知乙方： 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决; 3.非甲方主观原因造成，并积极争取，不能及时解决而造成的交房延期。 第十一条 除本合同 第十条约定情况外，甲方如未按本合同约定期限内将该房屋交付乙方，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息。逾期利息自本合同第十条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，利息按利率计算。若逾期超过____天，乙方有权选择下列第____种方案追究甲方的违约责任： 1.甲方除支付逾期利息外，还应按乙方累计已支付房价款____%向乙方支付违约金，合同继续履行。 2.乙方有权单方面书面通知甲方终止本合同。甲方在接到书面通知之日起____天内将乙方已缴付的全部房价款(包括利息，利息按________利率计算)退还乙方。甲方应按本合同约定的总房价款____%向乙方支付违约金，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金差额部分，由甲方据实赔偿。 3.____________________________________________________________________________。 第十二条 该房屋符合本合同 第九条约定的交付条件后甲方应于本合同第十条约定的期限前____日书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起____天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示建设工程质量核验合格单和新建商品房房地产权证。甲方如不出示，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。在验收交接后，由甲、乙双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。

[律师回复] 在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：
一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；
二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；
三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。
综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。
一、监管协议的签订：
（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。
（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。
（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。
（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。
二、监管协议的备案：
（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。
1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份）
2、项目规划总平面图
3、需要提交的其它资料。
（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。
（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。
三、预售款的收入：
（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。
（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。
（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。
四、预售款的使用：
（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。
（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：
1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》
2、预售人编制的本次用款计划书
3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明
4、监管银行用款计划意见
5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料
6、需要提交的其它资料。
（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。
（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:
1、与《办法》第十五条规定不符的
2、前次用款计划未按规定使用的
3、未按规定将预售款存入监管账户的。
（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。
1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》
2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明
3、监管银行对预售款调用的书面意见
4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。
（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。
（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。
五、监管账户的管理：
（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。
（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。
（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。
1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；
2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。
（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。
（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售许可证的定义： 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 商品房预售许可证的相关规定： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。 商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件： 1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件; 3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证; 4、已通过竣工验收; 5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期; 6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

[律师回复] 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。以上是关于商品房预售许可证的解答。

[律师回复] 性质
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。
商品房预售合同不是预约合同
在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
商品房预售合同不是期货买卖合同
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：
(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；
(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；
(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的
(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。
但是，在商品房预售合同中，
第
一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；
第
二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；
第
三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第
四，由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。
可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。
商品房预售合同是否为附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：
其
一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；
其
二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。
商品房预售合同不是分期付款买卖合同
在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：
一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；
二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；
三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。
综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。

[律师回复] 卖方(以下简称甲方)：__________________________ 　　买方(以下简称乙方)：__________________________ 　　甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，已合法取得北京市___________区(县) ________地块的土地使用权，土地使用面积为______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至 _______年____月____日止，国有土地使用证号为____________。甲方在上述地块上建设项目的名称为__________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为__________。 　　乙方自愿购买甲方的_________房屋，房屋用途为_________。甲方已于_____年____月____日收到乙方预购房屋的定金________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。 　　第一条　__________房屋，建筑面积为___________平方米(含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件
一)，国有土地使用面积______平方米(含共有共用面积)，土地使用期限自房屋产权过户之日起至_________年____月____日为止。 　　上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。 　　第二条　甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±_______%(不含)时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±_________%(含)时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起____ 日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。 　　第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米_____币_______元，价款合计为(大写)________币____仟____佰 ____拾____万_______仟_______佰_______拾_________元整(小写：________元)。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行帐号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为______，银行帐号为 ________。 　　第四条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之________(大写数字)向甲方支付延期付款违约金。 　　第五条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过_____日(遇法定节假日顺延)乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。 　　第六条　甲方须于______年____月____日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。 　　第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日起第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之___________(大写数字)向乙方支付违约金。 　　第八条　除不可抗力外，逾期_______日(遇法定节假日顺延)甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率(付款币种为人民币)或按中国人民银行外汇贷款利率(付款币种为外汇)计算。 　　第九条　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过_________日，超过时，乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方(利息计算同第二条)。 　　第十条　甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方(利息计算同第八条)。 　　甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。 　　第十一条　甲方同意按《建设工程质量管理办法(试行)》《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。 　　第十二条　乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。 　　第十三条　本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。 　　第十四条　本合同登记后至______年____月____日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。 　　第十五条　双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。 　　第十六条　办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。 　　第十七条　本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第_______种方式解决纠纷(用汉字填写)。 　　
(一)因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁。 　　
(二)因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。 　　第十八条　本合同未尽事项，双方可签定补充协议。 　　本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。 　　第十九条　本合同正本壹式两份，甲乙双方各执壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存两份。 　　甲方(签章)：__________________　 乙方(签章)：________________ 　　法定代表人：　__________________　 法定代表人：__________________ 　　地址：__________________________ 地址：________________________ 　　联系电话：______________________　 联系电话：____________________ 　　邮政编码：______________________ 邮政编码：____________________ 　　身份证号码或护照号码：________身份证号码或护照号码：__________ 　 授权代理人：____________________　 国藉：________________________ 　　联系电话：____________________ 　　签约地点：______________________ 　　签约时间：______________________ 　　预售登记机关：(章)____________ 　　经办人：________________________ 　　____________年_______月_______日 　　联系电话：______________________

[律师回复] （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。
一、监管协议的签订：
（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。
（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。
（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。
（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。
二、监管协议的备案：
（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。
1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份）;
2、项目规划总平面图;
3、需要提交的其它资料。
（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。
（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。
三、预售款的收入：
（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。
（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。
（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。
四、预售款的使用：
（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。
（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：
1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》;
2、预售人编制的本次用款计划书;
3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明;
4、监管银行用款计划意见;
5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料;
6、需要提交的其它资料。
（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。
（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:
1、与《办法》第十五条规定不符的;
2、前次用款计划未按规定使用的;
3、未按规定将预售款存入监管账户的。
（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。
1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》;
2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明;
3、监管银行对预售款调用的书面意见;
4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。
（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。
（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。
五、监管账户的管理：
（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。
（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。
（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。
1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；
2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。
（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。
（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 商品房预售资金监管制度好吗，有什么法律意义商品房预售资金监管制度的意义，如下：
(一)加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，并如期交房，专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益。
(二)加强商品房预售资金监管有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。加强预售资金监管，使得开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代不复存在了，开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款，从而有利于避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。
(三)加强商品房预售资金监管有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链收的更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，有可能促使开发商加大促销力度，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。

[律师回复] 通常没有签订合同，不构成违约，可以申请退款，通过协商解决。
　　
首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款；
　　
其次，看合同有没有约定可以退款的情形，你是否符合；如果没有退房的情形，开发商可以拒绝；
　　再次，看开发没有违约的情况，或者解除合同的情形，如果有，你可以解除合同并要求退还房款。
　　如果以上都通不通的话，这个时候违约很难要求退还定金和首付款。还不如继续办理按揭手续
然后转手卖掉。

[律师回复] 您好，关于商品房预售合同的基本内容要包含什么这个问题，我的解答如下, 商品房预售合同的基本内容：
1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限及逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然灾害，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
1
1、其他条款或当事人约定的条款。

[律师回复] 如果合同已备案，则无法更名。
根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。商品房预售合同的回答如上，你可以参考一下。

[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复] （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。
一、监管协议的签订：
（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。
（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。
（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。
（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。
二、监管协议的备案：
（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。
1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份）;
2、项目规划总平面图;
3、需要提交的其它资料。
（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。
（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。
三、预售款的收入：
（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。
（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。
（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。
四、预售款的使用：
（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。
（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：
1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》;
2、预售人编制的本次用款计划书;
3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明;
4、监管银行用款计划意见;
5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料;
6、需要提交的其它资料。
（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。
（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:
1、与《办法》第十五条规定不符的;
2、前次用款计划未按规定使用的;
3、未按规定将预售款存入监管账户的。
（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。
1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》;
2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明;
3、监管银行对预售款调用的书面意见;
4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。
（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。
（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。
五、监管账户的管理：
（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。
（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。
（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。
1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；
2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。
（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。
（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。