如何评估二手房的折旧费?

[律师回复] 房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。<br/>(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。<br/>(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。<br/>(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。

[律师回复] ⒈建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。<br/>⒉房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。<br/>⒊使用年限，折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

[律师回复] 《企业会计准则第4号——固定资产》第十四条第一款规定?企业应当对所有固定资产计提折旧.但是?已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外.由此可知，企业改制评估后资产折旧是不能再折旧了。

[律师回复] <br/>一、资产评估贬值与会计折旧的联系资产评估的贬值一般指被评估资产与选择为参照物的新资产在价值上的差别，即被评估资产的重置成本与被评估资产评估值的差。根据资产贬值的原因不同，大体可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三类。会计折旧指在资产使用寿命内，运用一定的方法，考虑资产使用过程中的磨损、消耗等因素，将资产价值系统分配到成本费用中去的金额。由此可见，资产评估中的贬值与会计折旧都承认资产在使用过程中会发生价值损耗与转移，都是资产价值的抵减，即一种“负价值”，但都不伴随着现金的流出。资产成本通过两者的修正，将得到有关资产当时价值情况的更有意义的数据。资产的重置成本减去资产评估贬值，得到资产的评估价值；资产的原始成本减去累计折旧，得到资产的账面余额。在资产评估贬值与会计折旧的计算方法上，两者也存在共同点。资产实体性贬值确定的使用年限法，类似于会计上计提折旧使用的直线法，他们计算的原理是相同的。同时，在确定若干资产的贬值或折旧时，两者均可以选择综合或个别计量的方法。在资产评估中，可估算若干资产的综合总工作量或综合可使用年限，进而确定综合贬值率；同理，会计中也有估算若干资产综合折旧率的做法。另外，资产评估贬值的确定，要参考会计折旧的计提情况；会计折旧的计提有时也会用到考虑了评估贬值后的资产价值，有时会因资产评估贬值的变化引起的评估价值的变化来调整折旧的计提。<br/>二、资产评估贬值与会计折旧的区别1．实质和目的不同。资产评估贬值是被评估资产的重置成本与评估基准日的价值的差，即估测的由各种原因造成的资产价值的贬值或损失，是资产的减价修正；通过这种减价修正来求得被评估资产在评估基准日的价值，这是一个计价过程。会计折旧实质上资产的原始成本或调整的其他投入价值在受益对象上的分摊，是一种费用的分配过程。其目的是资产的原始取得价值以折旧的形式转移，并通过摊销的形式收回，达到资本保全的目的。2．价值损耗因素不同。我们将资产价值损耗划分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指资产由于使用磨损和自然损耗导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的价值损失。无形损耗又可分为功能性损耗和经济性损耗。功能性损耗时由于技术进步一起的资产功能相对落后而造成的价值损失；经济性损耗是指由于外部环境变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。在资产评估贬值的估测中，同时考虑了有形损耗（实体性贬值）、功能性损耗和经济性损耗，即资产评估贬值包括了全部的价值损耗。会计折旧一般仅考虑有形损耗，对无形损耗很少考虑。我们计提折旧使用的直线法，认为资产价值在使用中的损耗是随时间均匀发生的，只考虑了有形损耗；而加速折旧法由于考虑了新工艺、新材料和新技术的采用而导致旧资产的能力不足、结构落后、功能短缺以及变动运营成本过高，即考虑了功能性贬值。但是，各种折旧方法都没有考虑经济性损耗。3．计算方法选择的灵活性不同。由于资产评估和会计核算分别遵循不同的准则规范、法律法规，他们在计算方法的选择上，又不同的限制。资产评估中，就贬值的估测，有各种不同的方法可供选择。在一次评估中可选择多种方法，各种方法的评估结果可相互对照；在对同一资产的多次评估中，可根据情况分别采用不同的方法评估贬值。在会计核算中，由于折旧方法一经选定，不能随意更改。很多企业的会计核算按照税法规定进行，其折旧方法的选定受到更大的限制。4.反映实际损耗的程度不同。如前所述，由于会计折旧考虑资产损耗因素不全面，并且折旧方法的选择具有稳定性，折旧年限的选择也受限制，故会计折旧往往不能准确反映资产真实价值。而资产评估结果要为资占交易价格的确定提供依据，因此要求其贬值能真实反映资产的实际损耗，从而准确确定评估值。5．当评估实体性贬值采用役龄比率法时，实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限；会计折旧采用直线法时，累计折旧=（资产原值-预计残值）÷预计使用年限×实际已使用年限。两者计算公式很相似，但其中仍有细节上的差异。<br/>（<br/>1）计算基数不同。资产评估上，各项贬值计算的基数是被评估资产在评估基准日的重置成本。评估基准日不同，其重置成本一般也不同。即同一被评估资产的贬值会随时间的变化而变化。会计折旧的基数为被评估资产的原始取得成本，即资产原值。资产的原值一经确定，以后折旧期间内均以此为基数计算折旧，不随时间变化。<br/>（<br/>2）年限的含义不同。评估实体性贬值计算的“总使用年限”是资产的经济寿命，它是一个相对变动的量，它受使用年限，维修保养及其设计、结构、质量的影响，并与市场状况、经济政策、法律法规有关。会计折旧上的“预计使用年限”，在考虑损耗的同时，也考虑财税政策、社会技术及生产力发展水平，并以同类资产在正常运转状况下的平均使用年限作为使用年限。另外，资产评估中使用的“实际已使用年限”指有效使用年限，即日历使用年限与资产的开工利用率的乘积；而会计上累计折旧计算中使用日历上的使用年限，也就是说，对一项不使用的资产也照提折旧。

[律师回复] 房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3%，7层减价5%，3层和4层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。